Mike Ferry拥有近40年的房地产培训生涯，是当今业界最受尊敬的教练之一。 Mike Ferry脚本，他最广泛使用和广泛模仿的培训工具是业内最好的。但为了使它们起作用，您需要观察熟练的销售人员使用它们。那是大多数新代理商继续使用灯泡的时候了。
为了将这些脚本付诸实践，你将需要很多线索。 BoldLeads是最受尊敬的购买独家房地产销售线索的地方之一，并确保只有一个代理商从单一区域获得潜在客户。 BoldLeads还提供培训视频和每周网络研讨会，以帮助您更有效地培养和关闭潜在客户。点击此处索取您的邮政编码。
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我们最喜欢的迈克费里脚本与视频示例
脚本1.处理40个房地产异议
在所有Mike Ferry Scripts在线，我认为处理40个房地产异议是最重要的。每个新的代理人都应该逐字记忆，以便立即看到他们的销售情况有所改善。这就是原因;
投球就像任何其他技能一样。你可以努力工作并变得更好，但有些人自然会比其他人更好。无论出于何种原因，他们只是更好地了解社交动态，并可以将对话转移到他们选择的任何地方。但是，一旦他们领导决策过程的逻辑部分（这可能比你预期的要快得多），即使是最善于社交的人也会在第一个异议中陷入困境。
“我的朋友是经纪人”，“我希望你削减你的费用”，或者“我会自己卖更多的钱”这些都是非常普遍的反对意见，如果你不知道的话会阻止你死在你的轨道上如何处理它们。虽然阅读后它们很有意义，但除非你精通销售过程，否则它们不一定是常识。免除这个脚本的危险。
视频示例
要了解克服异议的重要性，请查看波士顿地区房地产经纪人Deric Lipski的14分钟现场直播电话。
脚本2.过期的列表脚本（通过电话）
Mike Ferry的过期列表脚本是最好的之一。波士顿地区的房地产经纪人Deric Lipski有一个令人难以置信的真实世界的例子，用这个脚本登陆。在这个带有真正过期线索的实时冷呼叫中，您可以直接观察能够处理异议的最重要技能，您可以掌握成为一名优秀的冷呼叫者。
视频示例
此视频显示了如何获得过期的潜在客户：
脚本3.“一分钟”列表演示
Karl Krentzel为Mike Ferry的One Minute Listing Presentation提供了一个非常棒的演练指南。如果您尚未阅读该脚本，请在下面观看Karl的视频之前单击此处下载。
我之所以如此喜欢这个原因，是因为他提供了脚本中使用的一些语言背后的优秀背景以及解释 为什么 有用。对于某些人来说，这对于有效使用Mike Ferry Script至关重要。亲自看看我的意思。
视频示例
请参阅下面的视频，了解一分钟列表演示的示例。
脚本4.家庭和动机的合格买家
与买家合作最重要的部分是确保他们值得您花时间。这被称为资格预审，是您可以在房地产中学到的最重要的技能之一。 Mike的指南是互联网上最好的之一。在这里查看。
视频示例
要了解这项技巧，请查看Century 21的Venny Saucedo的优秀角色扮演如下：
脚本5.最常见的买方异议
虽然第一个脚本侧重于卖方异议，但这个侧重于买方异议。关闭买家可能是一个挑战，但如果做得正确，这是非常有利可图的。为了做到这一点，你需要能够很好地处理异议。
此脚本涵盖了您可能遇到的14种最常见的买方异议以及如何处理这些异议。在这里查看。
视频示例
Mike的视频说明了与买家合作的一些细节：
脚本6.刚出售的脚本
“没有什么比成功更成功”是一个陈词滥调的原因。人们想要别人想要的东西。没有比提供最近成功的例子更好的销售方式了。这就是为什么刚出售的勘探如此强大。这个脚本也不例外。
视频示例
要查看此脚本的一个很好的示例，请查看下面的Simon Lemay的实时通话。他没有预约，但是看他与他的领导建立融洽关系有多快，以及他如何控制谈话：
脚本7.刚刚列出的脚本
而不是坐下来等待其他代理商带给他们买家，伟大的代理商积极寻找买家的新房源。这里的逻辑很简单。他们希望避免将他们的佣金与另一个代理人分开。
与往常一样，Mike Ferry脚本在这里可以提供巨大的帮助。看看他刚刚列出的脚本，
视频示例
观看Deric在下面的实时冷呼叫中使用脚本：
脚本8. CMA演示文稿
虽然我们在这里发布的几乎所有其他脚本都专注于进入市场，但CMA（比较市场分析）演示脚本会告诉您如何完成交易。在这里查看。
视频示例
查看以下CMA演示文稿的精彩实时角色扮演，以查看此脚本的实际应用：
脚本9. FSBO脚本
FSBO线索是您可以预见的最温暖的线索，因此掌握您的FSBO脚本可能意味着佣金的大幅增加。一如既往，Mike Ferry Scripts让您满意。 Mike的FSBO脚本是一流的，涵盖了预约所需的所有基础。
视频示例
如果你想看到一个创造性修改过的Mike Ferry FSBO脚本，请查看Colton Lindsay Realty的Rick Colton，在下面的FSBO上使用它。再次，注意他处理异议的顺利程度，然后回过头来记住40个房地产异议脚本！我确实提到它有多重要，对吗？
脚本10. FSBO的强大关闭
这个脚本涵盖五个“关闭”，以说服FSBO与您预约。其中一个最好的方法是询问如何安排约会，就像它已经计划好了一样。
视频示例
这是Paul Campanaro在现场FSBO领先使用这种技术：
使用Mike Ferry脚本关闭更多优惠的4个技巧
现在您已经阅读了一些最好的Mike Ferry Scripts并观看了一些实际操作，您需要将注意力集中在使它们足够有效以完成更多交易。
记住他们
许多新的代理人通过背诵记忆的剧本而不愿意听到机器人或僵硬的想法。这是一种愚蠢的恐惧。这就是原因。在业内一年左右的时间后，我发现在与客户会面时，我一直在使用相同的短语，通常是以相同的顺序，一遍又一遍。我本来可以早点记住一个剧本，并为自己节省了一年的反复试验。 Mike Ferry已经教授房地产经纪人近40年了。脚本按原样编写。
2.实践，实践，实践
Buddy Rich是有史以来最伟大的鼓手之一。你可能会认为他是一个天生的天才，或者天生就有一个伟大的耳朵。他很有可能，但Buddy Rich做了99％的其他鼓手没有做过的事情。他每天练习几个小时。他会把自己从早到晚锁在一个木棚里，除了练习鼓声之外别无所求。直到今天，为了纪念巴迪·里奇，音乐家们还在练习强烈的“木头脱落”。如果世界上最伟大的鼓手需要这么多练习才能变得伟大，为什么你认为你可以在一周内掌握冷呼？
好吧，我们并不是说你应该把自己锁在带电话的木棚里练习冷呼叫，但这里的内容应该是显而易见的。你练的越多，你就会越好。如果你不练习，你永远不会变得更好。就这么简单。
你准备好开始了吗？如果你是，这里是如何有效地练习冷呼叫。
创建一个冷呼叫练习计划
如果您打算使用冷调用来生成潜在客户，则需要每天留出一段特定时间来练习脚本。每天10-20分钟应该这样做。冷致电潜在客户（其中大多数人）的热门代理商每天花几个小时在电话上。你需要积累耐力。
角色与同事或朋友一起玩你的脚本
你可以做的最好的做法是与朋友或更好的角色扮演，另一个知道买家或卖家可能会反对你的一些反对意见的代理人。边做边学记忆要比死记硬背容易得多。嘿，我提到过40个异议脚本真的很重要吗？
记录您的练习课程
你是否足够投射自己的声音？你有多自信吗？这种反驳有效还是过于激进？因为在角色扮演或打电话时客观地批评你的冷呼叫是非常困难的，所以录制自己可能是一个巨大的帮助。您可能会惊讶地发现，您认为有效的听起来很平坦，反之亦然。您可以在智能手机或计算机上轻松录制自己。
3.接通电话！
这可能听起来很明显，但是如果你从来没有通过电话试试现场直销，那么记住Mike Ferry Scripts就没什么意义了！是的，你会紧张，是的，你的前几个电话听起来很僵硬和强迫。是的，人们会挂断你的。不，你立即设定约会的几率并不高。 但 如果不开始糟糕或平庸，你就永远无法获得成功。通过痛苦，你会变得更好。继续推动，你会变得很棒。
4.考虑与房地产教练合作
虽然辅导可能相当昂贵，但它提供了一种很好的方式来调整您的业务并专注于变得更好。如果您想了解更多有关寻找合适教练的信息，请查看我们的房地产教练深入指南。
我们推荐Mike Ferry组织，因为他们提供了出色的培训，并且已经营业近40年。这是一个非常个人化的决定，所以不要只听我们说。在办公室周围询问，看看你钦佩的代理商。
克服你对寒冷呼唤的恐惧的3个技巧
好的。你害怕拿起电话。我们知道。对几乎所有新代理人来说，冷呼叫都很可怕。那就是说，你有没有停下来思考为什么冷呼叫现在对你来说可怕？它实际上非常简单。
1.知识就是信心，无知就是恐惧
想想冷酷的呼唤就像在学校里进行一次重大考验一样。如果你没有正确学习，你将不得不猜测大多数问题的答案。对于我们大多数人来说，恐惧反应在这种情况下是完全自然的。没有人会因为害怕测试失败而惹恼你。
现在想想你几周学习的考试。你花了几个小时和朋友一起做练习考试，你每天晚上睡觉前都学过抽认卡，而你90％肯定你会知道每一个问题的答案。大多数人没有恐惧反应，他们会非常自信地走进教室参加考试。
归根结底，这就是冷呼叫现在对你来说可怕的唯一原因。你很害怕，因为你认为你不会知道你的领导对你不可避免的问题的正确答案。你猜怎么着？你是对的。你不知道答案，这是你害怕的主要原因。如果你知道答案，你会更自信。这就是记忆脚本和角色扮演是克服恐惧的唯一方法。
2.专注于你的目标
有时候，即使是经验最丰富的冷呼叫者也可能会打电话。如果您发现自己处于这种情况，只需轻轻提醒您自己不必在手机上关闭它们。您需要做的就是预约看房子。而已。
3.失败，再次失败，失败更好
我不知道如何软化这里的打击……你会在冷酷的呼唤中失败。很多。即使是世界上最好的销售人员也会失败，远远超过他们的成功。唯一的区别是他们比其他人更频繁地进行了审判。然后他们从失败中吸取教训并继续前进。没有其他方法可以成功。
6个不像二手车销售员那样听起来的提示
我知道。您不希望听起来像销售人员，因为人们将销售人员与不诚实和谦虚等同起来。我总觉得这个异议有点奇怪。毕竟，房地产经纪人是销售人员！当他们说这是他们不想听起来像一个不好的销售人员时，大多数人可能的意思。
有关如何使用脚本以及听起来不像销售人员的更多提示，请查看下面的Bill Crespo的优秀视频。以下是视频中的六个主要内容：
1.保持积极态度
尽量不要过多地批评你在电话中的领先优势。没有人喜欢被人谈论。如果你确实需要纠正你正在与之交谈的人，请先与他们达成一致“我能理解为什么你这么想……我会在你的位置上做到这一点。”
2.听取潜在客户的意见
在销售方面，倾听是比谈话更有用的技巧。这可能听起来违反直觉，但要记住，你在这里的角色是有效地为你的领导解决问题，而不是把它们卖给他们。
3.不要试图通过电话关闭它们
您需要做的就是预约。没有人会通过电话雇用你，因此在你的冷呼叫期间尝试完成交易是没有意义的。毕竟，大多数销售人员都具有更强的说服力。
4.不要过多谈论自己
你的心态需要解决潜在客户的问题，而不是你有多好。保存为CMA演示文稿。
5.不要试图总是控制谈话
为了赢得某人，你不能走遍他们并把他们推到一个角落里。如果你这样做，几乎没有人会对你做出积极回应。相反，轻轻地引导对话，并允许它自然地构建。
6.使用外卖销售技巧
外卖销售是使用“逆向心理学”来塑造你的好奇心的艺术。例如，“我不确定你的房子是否适合我的21步计划”可能会让你的领导感觉被遗忘，让他们对他们的房子可能不合格的原因感到好奇。
如果您想了解有关冷呼叫的更多信息。在这里查看我们的专家提供的25个提示列表。
Mike Ferry Scripts的底线
冷呼叫FSBO和过期的列表是产生潜在客户和提高销售技巧的好方法。如果你想在寒冷的呼唤中变得更好，你需要记住并练习这些脚本，直到它们成为第二天性。
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