美国国税局允许您对与运营出租物业相关的任何合法费用进行减税。如果您拥有租赁，您可以申请12个类别的费用，涵盖从利息，保险，维修和折旧等各个方面。但是，您必须根据IRS指南记录它们。
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，我们将讨论出租物业的一些税收优惠。我们将细分每个类别，以帮助您了解向您的会计师提出哪些问题。跟踪下面的项目可以节省您在税收时间。要了解有关房地产投资的更多信息，请阅读我们的初学者指导房地产投资。
有12种类型的出租物业税减免和福利。
1.折旧：租赁物业税减免
折旧是对您建筑物假设磨损的租赁财产税减免，就像它是一笔费用一样。即使您可能没有遇到支付实际维护费用的成本，但会计原则允许您通过折旧利用最终成本。
确定折旧数字是什么 - 并随着时间的推移保持适当的记录 - 是至关重要的，您应该转向您的注册公共帐户（CPA）或税务专业人员寻求帮助。通常，您可以在27。5年内平均折旧租赁房产价值减去土地成本，称为直线折旧。
出租物业的折旧示例
我们将举例说明与出租物业有关的直线折旧示例。
我们假设如下：
- 土地和建筑物的总价值为300,000美元
- 土地价值150,000美元
- 根据美国国税局的折旧时间为27。5年
- 该物业被归类为住宅物业。商业地产改善的某些部分可以在15年内折旧。
要计算出折旧，首先要从土地和建筑物的总价值中减去土地价值。然后，您将建筑物价值除以27。5年，以获得年度折旧金额。
- $300,000 – $150,000 = $150,000
- $ 150,000 / 27.5 =每年5,454.54美元的折旧
$ 5,454.54是您在提交出租物业税时可以扣除的年度金额。您每年都会这样做，以评估当前房屋价值和相关的年度折旧。
“折旧扣除允许纳税人扣除一部分购买的财产成本，以产生收入作为企业的一部分。从税收的角度来看，房地产的折旧有时被称为“幻影费用”，因为当纳税人采取折旧扣除时，房产价值可能会上升。
- David Reiss，法学教授，CUBE学术项目主任，城市商业创业中心
2.抵押利息支付：租赁财产税扣减
出租房产的利息可以采取多种形式，可能是房东最大的出租房产税收优惠之一。抵押贷款利息，积分，贷款发放费用，信贷额度利息以及在某些情况下用于财产相关费用的信用卡利息均可抵扣。
当您在租赁房产上支付贷款时，该付款有两个组成部分。有一部分用于本金，一部分用于支付利息费用。你可以通过查看月结单来看到这一点。很遗憾，您无法扣除付款的主要部分。但是，您可以扣除利息部分。
例如，假设您有与房产相关的抵押贷款或其他贷款，每月支付1,000美元。我们假设200美元适用于本金，这意味着800美元是利息。只有800美元可以作为费用扣除。将此权益乘以12，您会发现每年的利息扣除额为9,600美元。您可以使用物业管理软件跟踪已支付的抵押贷款利息。
抵押贷款利息
由于租赁房产的主要贷款可能是抵押贷款，这是第一个需要考虑的利息因素。您还可以将贷款积分作为预付利息的一种形式扣除。在2018年的“减税和就业法”之前，您可以扣除房屋净值信贷额度（HELOC）的利息，但现在有限制。
积分和贷款来源费
当您获得租赁房产的融资时，您可能已经支付了贷款发放费和/或积分。这两种都可以扣除，可以作为感兴趣的形式对待。但是，您的首付款不可扣除。
该物业的无抵押贷款利息
如果您以无担保贷款的形式获得融资，专门用于特定财产，则该利息也可以扣除。例如，您可能有一笔无抵押贷款用于更换屋顶，该利息可以扣除。
在这个领域，您可能希望聘用会计师的服务，因为无抵押贷款的扣除可能很棘手 - 特别是如果收益用于多个财产或个人使用的某些金额。准确的会计至关重要。
用于该物业的信用卡的利息
您可能还使用了信用卡购买房产并产生了一些兴趣。一个例子是使用信用卡为您的出租物业购买冰箱，并在几个月内付款，从而产生利息费用。购买产生的利息可以扣除。
与无担保贷款的情况类似，如果您试图扣除信用卡利息，则涉及您的税务专业人士或注册会计师，因为可能难以正确跟踪。
如果您想了解有关商业信用卡的更多信息，他们的工作方式以及他们适合的人，请查看我们2018年最佳小企业信用卡指南。
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3.出租物业的费用和税收优惠
房地产投资者获得租赁房产税减免 - 扣除相关费用绝对是其中之一。财产税，许可费和入住税是租赁财产最常见的三种税收形式，它们也可以扣除。您需要在Schedule E上报告为出租物业分配的费用。
我们现在将讨论财产税，许可费和其他出租物业税。
物业税
事实上，该国每个县或市都征收房产税。在农村地区，金额可能很小，也许只有几百美元。在某些市场，财产税可能相当高，有时每年最高可达六位数。出租物业的税率通常高于主要住宅。
您可以在评估员或记录员的县办公室找到您的出租物业税率。有时这些办公室的名称略有不同，但您可以在您的县Google上查找其网站上的财产税信息以及联系电话号码。如果您对房产进行抵押，您的贷方将向您发送一份托管摘要，其中显示了已支付的房产税。
许可费用
许多州都有出租房产的许可要求。这是指专门针对房产的许可证，不得与您的房地产业务的营业执照相混淆，可以扣除。如果您必须获得或续签房产或类似的房产许可证，该费用可以扣除。
一些市政当局要求提供短期租赁的度假租赁许可证，第一年的费用通常约为1,200美元，随后几年的费用约为600美元，具体取决于房产面积和卧室数量。有关短期租赁的其他信息，请查看我们购买度假租赁物业的指南。
占用税减免
一些州对租金征收入住税，类似于销售税。在短期租赁很常见的州，情况尤其如此。例子包括佛罗里达州，其收取的租金不到七个月的“旅游税”和整个亚利桑那州的多个地区。如果您需要为租金支付税款，则该费用可以扣除。这些税收因州而异，有时因城市，县甚至市政而异。
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4.保险：租赁物业税扣除
任何形式的保险都被视为费用，因此可以为租赁建筑免税。这包括基本的危险保险和特殊风险保险，如洪水或飓风保险以及责任保险。
典型的出租财产保险包括：
- 责任保险
- 危险和火灾保险
- 下水道备用保险可以添加到您的危险政策中
- 洪水保险涵盖来自家庭以外任何来源的水，并且是大多数抵押公司所要求的
- 收入损失保险可以添加到您的危险政策中，并在租金收入损失的情况下为您提供保险
专门用于出租房产的保险通常比自用房屋政策的保险费高出15％至20％。房东保险的平均年保费约为822美元。这取决于出租物业的大小，成本和位置。有关更多信息，请阅读我们关于房东保险的文章。
扣除出租物业的伞责任政策
如果您有其他形式的保险，例如房东责任政策或涵盖多个房产的保护伞责任保险单，您将需要寻求税务专业人士或注册会计师的律师来确定如何扣除该保险。一种选择是按比例分摊每个房产的成本;另一种可能性是从整个商业实体中扣除它。
5.公用事业：租赁财产税扣除
如果您需要支付任何公用设施 - 燃气，电力或水 - 它们是可扣除的费用。如果您支付私人垃圾清除和/或回收服务的费用，可能会将这些服务与公用事业混为一谈。此外，如果您为租赁支付互联网或有线/卫星电视等通信服务的费用，这些费用也可作为公用事业费用扣除。
可以申请扣除各种常用设施：
- 取暖费
- 电力
- 空调
- 水
- 下水道
- 垃圾和回收
- 互联网，电视和电话服务
“关于公用事业，有几点值得注意。所有公用事业费用都可以扣除，但房东必须记录租客的报销（如果有的话）作为收入。“
- Brian J. Thompson，注册会计师和房地产律师，Brian Thompson Law
6.维护和维修：租赁物业税扣除
维护，保养和改善财产的成本可以扣除。但是，与清理，维护和维修相比，如何处理改进之间存在差异。
清洁，维护和维修
这些物品被视为物业经营中的正常，持续物品。它们可作为正常运营费用扣除。维护的一个例子可能是取代一些风暴丢失的带状疱疹。财产的正常磨损可包括用阳光暴露的褪色油漆替换磨损的地毯或重新粉刷房间。
改进
改善被视为物业的长期利益，并在数年内折旧。有些项目可能在五年内折旧，有些则长达27。5年。使用上面的屋顶示例，如果整个屋顶被更换，那么这被认为是资本改进，必须折旧超过27。5年。
由于屋顶已经折旧，您无法在一年内支付全部费用。相反，你会将成本分摊超过27。5年。因此，如果屋顶是15,000美元，根据美国国税局的直线折旧法，你应该每年扣除相同的金额。这意味着您每年将扣除545.45美元，为期27。5年。
通过改进，让您的注册会计师或税务专业人员参与至关重要。正确分类和计算事物非常重要，记录保管责任也很严格。
7.广告与营销：出租物业的税收优惠
出租物业有两种主要的营销扣除来源。它们包括广告，以寻找租户租赁物业和租赁佣金，以支付房地产专业人士或物业经理出租物业。这两者都可以免税。有关营销的更多信息，请阅读我们关于如何租房的文章。
广告
您为建筑物做广告，租户可用性或与房产相关的任何其他事项（例如寻找现场经理或承包商）所花费的任何金额均可作为正常运营费用扣除。这包括Zillow等网站的费用或订阅，您可以在此列出您的房产。
租户安置和租赁佣金
经常被忽视的营销费用是支付给房地产经纪人或物业管理公司以确保新租户或续租的佣金。因为这通常是一个月或更多的租金，这是一个值得记录的重要费用。
8.房主协会费用：租赁物业税扣除
如果您的出租物业位于社区，收取任何类型的房主协会（HOA）费用，公寓费用，计划单位开发（PUD）费用等，这些是可扣除的费用。美国国税局认为有必要维持财产。 HOA费用取决于地点，设施和单位的大小，但单户住宅的平均HOA费用是每月200至300美元。
此外，您可以扣除HOA所需的项目。例如，一些HOA需要昂贵的租赁标志符合某些规格。这些标志费用通常可以扣除。
9.汽车和旅行：租赁物业税扣除
租赁物业的旅行相关税收优惠通常分为两种方式：汽车相关的旅行费用和其他与旅行相关的费用。只要旅行的主要目的与您的出租物业相关，您就可以扣除必要的旅行费用。
自动费用
您的汽车用于出租物业的商业用途可以扣除。如果您必须驾车前往酒店进行展示，进行维修或以其他方式访问酒店以获得合法的运营目的，则可以扣除里程。
可以使用标准里程方法或“实际”方法扣除汽车费用。对于2019年，美国国税局将利率设定为每英里58美分。 “实际”方法使用用于业务的所有实际车辆费用的百分比。两者都要求您保留必要的记录。要了解有关里程扣除的更多详细信息，请阅读我们的标准里程扣除指南。
还有智能手机应用程序，使记录非常简单方便。你不必写下来或等到你在电脑前记录里程。相反，您可以在智能手机上下载应用程序，并随时随地跟踪您的里程数。要了解有关这些便捷智能手机应用的更多信息，请查看我们的最佳里程跟踪应用指南。
此外，您的投资业务里程可能不属于个别财产，但对于整体业务而言，也可以扣除。如果记录正确，任何与商务相关的里程如去办公用品商店或邮局都可以扣除。
其他旅行费用的租赁财产税扣除额
除了使用您的汽车，与您的出租物业相关的其他旅行费用可能部分或全部扣除。例如，如果您飞往另一个州的房产以清理租户之间的建筑物，那么这与合法的商业相关。机票可以免税，酒店住宿，租车，停车和收费。
但是，只有旅行的商业部分可以扣除;你必须按比例分配这部分，这显然是商业与不是商业的比例。在上面的例子中，如果你住了一个星期，但只处理了两天的财产，你不能扣除所有七天的餐费或酒店费用。
要了解有关正确扣除旅行相关费用的更多信息，请查看我们的扣除旅行和娱乐费用的指南。
10.用品：出租物业税扣除
耗材类别有点杂项，可包括从硬件到办公用品的任何东西。许多物资将直接用于特定物业，并可抵扣物业本身。一个例子可能是车道密封胶，如果罐只用在一个属性上。
其他物品可能适用于您的多个或所有物业，并可作为整体业务扣除。一个例子可能是计算机打印机纸，它不能分配给单个属性，而是用于与业务相关的任何事情。
与您的出租物业相关的典型物资包括：
- 打印机墨水价格昂贵，平均每盎司13美元
- 打印纸，文件夹，活页夹和收据簿以保持井井有条
- 维护用品，如油漆，油漆，底漆和刷子
- 清洁用品，如水桶，拖把，吸尘器和清洁解决方案
- 建筑用品如石膏，螺母，螺栓和胶合板
- 硬件包括锁和钥匙，如果你在每次租赁后更换它们就可以加起来;锁匠经常收取125美元以上的锁定费用
11.物业管理：租赁物业的税收减免
物业管理可以通过多种方式进行。您可能自己处理，聘请物业管理公司或聘请物业经理。从税收角度来看，每种方法的处理方式都不同物业管理费一般介乎每月租金收入总额的7％至20％，视乎物业类型而定。
您管理自己的出租物业的税收优惠
您是否可以扣除任何个人管理，取决于您的业务结构。如果您的财产由您个人拥有，就像独资企业一样，那么扣除您自己管理的成本是很棘手的。您越有效地证实您的积极管理，您就越有可能展示您的积极参与。
如果您有像LLC或公司这样的实体，公司可能会雇用您作为物业经理，这意味着您的工资将是可扣除的费用。在这种情况下，您可以扣除物业管理软件，例如营销您的房产和租户筛选。
如果您聘请物业管理公司，则扣除税款
您向物业管理公司支付的服务费用可以扣除。但请注意，租户安置佣金等事项应注明营销而非管理。
如果您聘请物业经理，则扣除税款
拥有大型多单元房产或公寓楼的房地产投资者通常会聘请现场物业经理。支付给这些经理的工资和任何福利都是完全可扣除的租赁物业费用。
12.法律和专业费用：租赁财产税扣除
会计和法律工作等专业服务是可扣除的费用。一般来说，这些将全面应用于您的房地产投资业务。但是，如果有明确适用于某些房产的工作，则可以为房产本身扣除费用。这些专业人士通常能够为投资者确定出租房产的额外税收优惠。
一些专业和法律费用的例子可能包括：
- 准备LLC实体的法律工作
- 法律审查或准备租赁文件
- 簿记服务
- 报税准备
出租物业的税收优惠 - 超越基础
除了出租房产的基本税收减免外，还有其他值得注意的税务问题。它们与租赁财产损失，FICA或自雇税，资本收益以及所谓的折旧重新获得有关。
损失限制
显示损失的房产提供最大的税收优惠，但您应该了解两件事。首先，任何一年的损失都限制在25,000美元，尽管您可以在未来几年内承担任何超额损失。其次，任何因租金或任何其他商业损失而产生的税收减免最终只是所花费的一部分。
FICA和自雇税收优惠
您的薪水中最重要的预扣款之一是社会保障，称为FICA;如果你是自雇人士，你就知道这是自雇税。根据您的业务实体的结构以及物业的财务状况，您可以避免支付部分或全部FICA或自雇税。
根据具体情况，可以节省大约7.5％至物业所得利润的15.3％。有关FICA的更多信息，请查看我们的FICA指南。
资本收益税与普通收入税
如果您以盈利的方式出售房产，您很可能会对该利润征税。如果你拥有它超过一年后出售，它很可能是资本利得税，而不是普通的所得税。但是，如果您在购买房产的一年内出售房产，通常会按照您的普通所得税税率征税。
目前，资本利得税税率从0％到20％不等。这与所得税率相比，从10％到37％不等，因此可节省大量税款。有关翻转房屋的特定税收的更多信息，请阅读我们的房屋翻税指南。
“通过在一次升值营销中投资房地产，您可以获得复合增长的好处，而无需按照您的收益纳税。当你最终出售时，还有一些额外的税收减免策略，或者你可以选择以优惠的资本收益率来获取利润和纳税。“
- Steven E. Clem，CPA，Clem Collaborative
折旧收回
不幸的是，折旧是一把双刃剑。在所有权开始时，折旧提供了税收优惠。但是，当您出售时，它会通过所谓的折旧重新获得来创建应税金额。简而言之，您在这些年中所承担的部分折旧将作为销售收益的一部分纳税。
这里需要注意的重要一点是，大多数投资者甚至不知道折旧重新获得，但它可以在出售时获得巨大的税收优惠。这是让税务顾问或CPA处理您的出租物业税务策略的主要原因之一。
涉及投资性房地产的特殊税务情况
有许多值得了解的特殊情况税务情况。虽然它们可能不会成为您投资环境的一部分，但了解它们可以让您获得更多的租赁物业税减免。
拥有度假屋的出租物业税扣除
如果您有第二个房屋或度假房产，您有时会出租，在租赁期间将其作为出租房产。这意味着您可以注销广告，租金佣金，部分保险，按比例维修等等。
这将有助于抵消租金产生的收入，并可能意味着在年底获得相当高的税收减免。
请记住，截至2018年，度假屋和主要住宅的最高利息扣除限额为750,000美元。如果度假物业每年租用超过14天，则通常被视为出租物业。这是计算扣除额时可能很棘手的另一个方面，因此最好咨询您的税务专家，以获得租赁房产的最大税收优惠。
历史税收抵免
如果您的房产是合格的历史建筑，您可能有权获得历史性的税收抵免。联邦一级提供历史税收抵免，俄亥俄州和马萨诸塞州等许多州也有计划。这些可能适用于建筑物的翻新和/或作为租赁的运营。
税收抵免与税收减免略有不同。虽然税收减免作为费用影响的一部分回馈给您，但税收抵免是美元兑换美元。换句话说，在装修上花1美元，减去所欠税款1美元。
州或地方税收激励措施
除了具有历史性的税收抵免之外，您的州或市政府可能会在低收入地区购买，修缮和经营房产等经济发展税收抵免，例如底特律的这个例子。政府使用经济发展税收抵免来鼓励人们在这些地区购买，以便最终得到改善。
“一个很大的错误就是没有保持好的文件。这看起来很简单，但是当我们登上客户时，我们做的第一件事就是培训他们如何保持良好的记录。我们可以为您提供世界上所有的税收策略，但如果您无法保持良好的记录，我们的策略在审计中将毫无意义。“
- Brandon Hall，房地产会计师事务所创始人兼首席执行官
3种影响税收优惠的财产所有权类型
您为租赁房产选择的业务结构将影响您可以采取的扣减以及如何处理它们。无论您是作为独资企业，合伙企业还是公司实体持有您的财产，这些扣除都会有所不同。关于创办房地产控股公司。
影响税收优惠的三种财产所有权包括：
- 独资经营
- 合伙
- 公司实体
特别是，税收减免与租赁物业本身直接相关。这些被称为Schedule E扣除。还有一些可归因于运营投资业务的整体业务，称为Schedule C扣减。您选择的业务实体类型将在很大程度上决定您可以采取多少后一种扣减。
自2018年“减税与就业法”颁布以来，只要租赁活动符合纳税目的，企业就可以享受新的转扣税减免。您将能够扣除20％的净租金收入。基本上，您将按净租金收入的80％纳税，而不是100％。如果您有员工，或者您的已婚夫妇共同申请的年度应税收入超过415,000美元，这可能会变得复杂。
关于出租物业税扣减和福利的常见问题（FAQ）
希望本指南能够回答您关于税收优惠和租赁物业扣除的问题。如果没有，这里是我们遇到的一些常见问题。如果您对租赁物业扣除和福利有其他疑问，请随时在Fit Small Business论坛中询问。
你能在2019年注销房产税吗？
美国国税局表示，只要您在2018年缴纳税款，就可以扣除当地和州的财产税。但是，如果您在2019年之前对税收进行了评估但没有支付账单，您将无法将这笔费用用作扣除额。直到第二年。
2.购买租赁物业税是否可以免税？
出租物业本身的购买价格不可抵扣。但是，与购买相关的一些成本可能是。例如，预付利息，贷款积分和财产税是合格的扣除额。此外，您还可以在购买后开始折旧扣除。
3.绘制出租物业税是否可以免税？
在内部和外部绘制出租物业是可扣除的费用，因为必须保持物业良好的工作状态。在某些情况下，绘画可以被视为一种改进，需要折旧。例如，如果您正在绘制添加并增加属性值。
4.我可以注销租金收入损失吗？
只要您有被动收入，就可以注销租金损失。被动收入通常来自其他出租物业或您未积极参与的企业。你不能用工资收入抵消损失。如果您没有被动收入，您可以将损失结转到被动收入或出售房产之前。
5.租赁物业税的器具是否可以免税？
购买设备是租赁物业扣除，通常作为改进并在几年内折旧，而不是在购买设备的那一年。但是，由于新的国税局第179条规则于2018年实施，许多企业主正在扣除购买当年的全部金额。
6.你能从租金收入中扣除抵押贷款吗？
租赁房产的最佳税收优惠之一是减免利息税。此外，投资者可以扣除可能属于抵押付款的财产税和财产保险。但是，整个抵押贷款支付包括减免本金，这是不可扣除的。
底线
房地产投资者可以获得大量的租赁房产税减免。根据您持有房产的方式，您可以扣除与运营房产直接相关的费用以及扣除与整个业务实体相关的费用。出租物业的税法很复杂，建议使用税务专业人士或注册会计师。
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