如何在5个步骤中查找要翻转的属性

要知道如何找到要翻转的属性，投资者需要遵循5个重要步骤。这些步骤是选择正确的社区，检查住房市场统计数据，验证修复和翻转属性的状况，预测总体预算以及计算潜在利润。

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以下是查找属性以获取利润所需的5个步骤中的每个步骤的概述：

1.为修复和翻转选择正确的邻居

选择合适的社区是开始修复和翻转旅程的重要场所。在评估社区进行修复和翻转时，您需要注意的三个主要事项是遏制吸引力，设施和学区。

邻居遏制上诉修复和翻转

你可以改变你的财产的遏制吸引力，但不能改变邻居的其他部分！选择一个保存良好的社区，居民对保持住房感到自豪，无论价格如何。

在确定一个社区时，寻找空置的房屋，然后登上街区的建筑物;这些贬低购房者并且容易成为犯罪的目标。它们降低了房产价值，使得抵押贷款或财产保险变得更加困难。虽然它们可能不会影响您的购买决定，但它们将极大地影响您的潜在买家购买房产的决定。

在适合修复和翻转属性的社区中寻找以下内容：

晚上路灯
人行道均匀而不开裂
保存完好的门廊/前门廊
保持前院
没有垃圾或散落的碎片

修复和翻转的邻居设施

除了社区保养，当地的设施也很重要。附近是否有活动可以让房主选择住在这个特定区域？买家希望感受到社区的一部分，并且靠近某些设施使这成为可能。

住宅应该靠近商业区，但实际上需要住在一个住宅区。这将提供邻居的友情，附近的商业便利和安静的住宅区。

买家通常被吸引到：

公园和绿地（可以将物业价值提高8％-20％）
当地图书馆
社区娱乐中心
附近的医疗设施
具有较高步行分数的位置（您可以通过输入您的地址获得您的步行分数）
附近的购物
方便的用餐选择
附近的公共交通，特别是在城市地区

买家不想接近的事情包括：

消防站由于噪音
一个机场也因噪音
一条不断拥挤的街道
一个警察局，因为活动源源不断
一个深夜的建立，可能有一个响亮的顾客，如酒吧

邻里学区为修复和翻转

在确定社区时，公立学区是一个主要考虑因素。购买有学龄儿童的家庭的任何人都将研究当地的学校。一个有用的网站是GreatSchools。您可以输入酒店地址，它将提供您所在地区指定的小学，中学和高中，以及他们的评分和评论。

它还显示了每所学校与酒店的距离。在城市地区，能够乘坐火车或公共汽车甚至步行几个街区到学校是一个优势，而在郊区，几英里之外的学校是好的，因为他们大多数提供公交路线。以下是该网站的示例。

寻找每所学校的高评分（10是最高），阅读其他家长的评论，并查看学生教师比例，班级规模和上高等学校的毕业班的百分比。这些因素对潜在的购房者很重要，因此对您来说很重要，因为靠近一个好的学区可以增加您家的价值。

不要只听我们的话，五分之一的购房者说他们会支付比合适学校预算高出6％到10％的费用。十分之一会将其翻倍至20％。这些数字意味着你可以通过在理想的学区获得更多的钱来解决问题。

邻居与您和您的承包商

在为下一次翻转评估社区时，同样重要的是该社区与您和您的团队的距离。毕竟，当选择一个家庭翻转多个站点访问时，需要选择一个方便您居住或工作的地产将节省您的时间和金钱。

位于主要高速公路附近的物业将确保您雇用的任何承包商都能轻松联系到您。这将增加可能对您的项目出价的承包商数量，有助于确保您的项目按时和按预算完成。不仅如此，但稍后，它将确保最大数量的潜在买家可以访问该物业。

2.检查住房市场统计数据

现在我们已经了解了位置和社区的重要性，现在是研究住房市场统计数据的时候了。这些统计数据在寻找要修复和翻转的属性方面发挥着重要作用。它们将用于计算您的预算以及您应该为某个社区的房屋支付多少费用。

查看市场统计数据的三个主要组成部分是：

可比性质
市场上的天数
财产税

可比

可比较物（在工业上称为comps）是具有与主题属性类似特征的属性。 Comps告诉您要为物业支付什么以及您的修理和翻转应该卖什么。 Comps让你知道在附近做一个好的修复和翻转是否现实。

寻找人们在康复前的房屋以及康复条件下为房屋支付的费用，这样您也可以更好地了解在房产上提供什么样的服务。使用正确的comps收集的信息对于您的预算，ARV和ROI至关重要，我们将在下面详细讨论。

在比较房产时，请确保它们位于同一个市政区和学区，以便税收和社区设施相似。请记住，一英亩土地上的财产不能与1/4英亩土地上的财产进行比较。地块大小，平方英尺，卧室和浴室的数量也在comps中起作用。

您希望使用与完成的修复和翻转项目类似的可比较对象。仅使用已售出的可比较数据。查看上市价格具有误导性，因为这不一定是房屋销售的价格。

上市日

除了考虑补偿，我们还需要考虑房产在市场上的持续时间。市场上的天数是指房屋在市场上待售的时间。

您的房产在市场上停留的天数越少，您的运输成本就越低，您的投资回报率（ROI）就越高。美国全国房地产经纪人协会准备了以下图表，该图表说明了当一个房屋在市场上出售时，您需要花钱。房屋在市场上的日子越多，销售的就越少，这会影响您的利润，有效地影响您的利润。

物业税

对于房地产投资者来说，房产税是一项经常被忽视的费用。它们对您很重要，因为它们会增加您的运输成本，而且对潜在买家来说更重要，因为它们除了抵押贷款和财产保险费用之外。财产税为公立学校提供资金，因社区，城市和州而异。

由于缺乏负担能力，较高的财产税可以阻止一些买家，因此有必要将它们包括在您的补偿中，如上所述，并包含在您的ARV中，我们将在下面介绍。设施税和财产税紧密相关，因此需要考虑设施的潜在利润和高财产税的潜在损失之间的平衡。

如何查找住房市场统计数据

有三种主要工具可以找到与您的修复和翻转相关的住房市场统计数据。他们是房地产网站，人口普查数据和房地产专业人士。它们应该按顺序使用才能最有效，并且您可以使用修复和翻转属性节省大部分时间。

房地产网站

房地产网站是搜索本地和国家房地产数据的有用场所。它们易于使用，并为您提供有助于确定修复和翻转属性是否是一项良好投资的数据。

Realtor.com，Zillow和NAR等网站根据类似的特征（如卧室数量）提供与主题属性相当的属性。这些网站还提供有关房产税和邻里设施的信息。可以使用常用关键字找到它们。

另一个房地产网站是foreclosure.com。他们不仅提供取消抵押品赎回权，还提供取消抵押品赎回权，卖空和固定鞋面。他们提供全面的房产列表信息，图片和房产历史与每个列表。

以下是当您将修复和翻转属性的邮政编码插入搜索栏时Zillow将向您显示的信息类型的示例。它告诉你：

可用库存
平方英尺
上市价格
当您深入研究深入搜索时，也会出现上市日期。

人口普查局

另一个实用资源是人口普查局，您可以查看家庭收入中位数和家庭规模。你可能在想，为什么这些因素对我很重要？它们会影响您最终购买的房产类型。

如果您理想的固定和翻转社区的平均家庭规模是4，那么购买单卧室房产并不是一项明智的投资，因为这个家庭规模不会想购买小房产。

收入中位数的数据与看谁能负担得起您的财产有关。您不希望在您的特定社区购买的物业上花费太多，或者您自己定价的改进。以下是人口普查网站在您搜索特定区域的中位收入时向您显示的示例：

一个好的经验法则是，房屋的成本不应超过年薪的2.5倍。因此，如果潜在买家每年赚45,000美元，那么他们应该考虑购买的最昂贵房屋将花费112,500美元。买家传统上在房屋上支付20％的首付款，但今天这种趋势已经下降，第一次购房者有资格获得低至3.5％的抵押贷款。

了解这些信息可以帮助您了解谁有能力购买您的修理和翻转，反过来将有助于确定您最初应该购买多少房产，同时记住您的康复预算和ARV，这将在后面讨论。

房地产专业人士

房地产专业人士很重要，因为他们了解您所在地区的社区趋势。他们可以为您提供比房地产网站更多的最新信息。他们将拥有行业知识，了解房产在市场上的长度，这将有助于您决定在哪里购买房产。

房地产经纪人还将使用正确的可比对象来识别您的房产并决定支付多少房产。他们将免费提供这些数据，以期赢得您购买或出售房产的业务。这是一个房地产经纪人会给你的comps列表的例子。

3.验证修复和翻转属性的条件

现在您已经缩小了位置和邻域，现在是时候关注修复和翻转项目的理想属性条件了。选择合适的房产可以帮助吸引买家并更快地出售您的房产。这些将对您的投资回报产生积极影响。

避免选择任何结构问题的房产。这些可以看到极不平坦的地板，水泥中的大裂缝和下垂的基础。这些问题会增加康复的时间，这会影响您的预算，增加您的时间表，并在削减利润的同时增加流程压力。

在修复和翻转属性中寻找的好功能

在潜在修复和翻转项目中寻找的关键功能包括可能难以添加/更改的任何内容。专注于已经拥有受买家欢迎的积极功能的房屋。

例如，为额外的浴室和管道运行所需的空间可能是昂贵的。这些将为您的修复和翻转带来最大的附加值，这意味着它将更快地销售，降低您的运输成本并增加您的潜在利润。

这些领域包括：

房间面积： 大型主卧室很受欢迎，其他卧室应该能够舒适地放置一张大号床，并且可以在周围走动。
浴室数量： 完整的浴室增加了更多的价值，但如果房子有超过1层楼，楼下的半浴室是有价值的，所以客人可以使用它而无需上楼。
总体布局 应该是开放的，厨房和起居室应该相邻，以方便娱乐。如果你买一个需要拆除几面墙的房子，它会变得昂贵。
一个2车库 在郊区的位置是一个受欢迎的要求。除非房子是豪宅，超过2车库不会增加太多价值。

修复和翻转属性中要避免的事情

修复和翻转中要避免的功能包括太耗时且需要额外许可的项目。现在你知道在家里要找什么，知道要避免什么同样重要。

避免与家庭：

基础裂缝和不平整地板等结构性问题需要花费太多时间，专业知识和资金来解决问题。
过时的布局对今天的买家来说没有意义，例如封闭空间和低天花板。
狭窄的厨房，带有承重墙。
太多的卧室和没有足够的浴室，例如，5间卧室和只有1间浴室。
一间卧室，你必须走过另一个房间去那里。
基本上，任何不容易修复的东西都会很难卖出。

修复和翻转属性中的潜在修复

寻找只需要美容修复的物业。它们将是最省时和最便宜的维修类型。这对第一次属性脚蹼特别有用。这些是小修，将带来重大的经济回报。

化妆品修复的例子包括：

在房子的整个内部涂上中性色，覆盖墙壁上的所有洞和瑕疵，并为修剪涂上不同的中性色。
放下一块中性色的新地毯，但不要太轻，以免吸引污垢。
安装照亮空间的新灯具。
使用现代饰面更新卫生设备。
添加所有匹配并符合您预算的新设备，如果房屋价格较高，则预计不锈钢设备将会出现。
户外改进包括割草，添加花盆和涂抹前门以及清洗房屋外部的电力以使其变亮，这也可以避免昂贵的外墙涂料工作。
DIY网络提供了一些有用的提示，可以为您的修复和翻转添加化妆品修复，以获得最大的收益。

如果你是一个更有经验的修复和鳍状肢，那么可以寻找具有良好骨骼的属性，并专注于除了美容修复之外还将增加最大价值的东西。一些将为家庭增加最大价值的装修包括：

翻新厨房
更新浴室
打开空间，创造更多空间的幻觉，并添加聚集的地方
新窗户

Realtor Mag表示，购房者发现的最重要特征是：

“他和她的壁橱”在主卧室（31％）
温泉般的主浴室（23％）
大型厨房用餐区（23％）和厨房岛（22％）
家中至少有一个浴缸（54％）

4.预测总体预算

修复和翻转项目的预算很重要，因为它将决定您的投资回报率。您的预算应该经过深思熟虑并坚持下去。如果有意外费用，请务必在预算中加入一些缓冲。

请务必在预算中包含以下内容：

收购成本： 购买物业的成本。
康复费用： 翻新房产的人工和材料成本。
承担费用： 保险，公用事业，融资成本等
营销和销售成本： 列出和出售您的财产所需的费用。

重要的是要记住，超过预算通常不能以更高的售价来纠正。考虑到这一点，如果你的翻转是有利可图的话，坚持你的预算是绝对必要的。要深入了解预算流程，请阅读我们关于翻转房屋成本的文章。

在确定您的修理和翻转预算的哪一部分将用于购买房产以及将用于修理和承担成本的部分时，请考虑：

我们在上一节中介绍的房屋修复后价值。
现金和融资及其相关成本。
什么在附近销售，具有哪些功能，以便您可以确定需要添加到您家的什么。
您的时间表是因为某些维修比其他维修需要更多时间，这可能会导致您的时间表失效，从而对您的预算产生负面影响。

请务必在预算中添加意外费用。这些可能是承包商延误，天气延误，延期交货的物品以及任何其他可能妨碍您修理和翻转进度的事情。一个好的专业提示是为您的预算增加20％用于意外维修，并为您的时间线的每个月添加一周。例如，如果您的时间表是2个月，则为了安全起见，请添加2周。

5.计算修复和翻转属性的潜在利润

我们已经确定了一个适用于修复和翻转的社区和市场，我们已经缩小了维修为房屋增加价值以及避免结构修复的重要性。现在是时候计算ARV（修复后价值），这样您就可以完成预算。

抗逆转录病毒药物是指您在修复房屋后可以卖掉多少房产。为了在经济上有所了解，它需要与您购买房产的数量以及维修和运输成本相匹配。

这很重要，因为它决定了你的修复和翻转会带来多少利润，利润越高，你的时间和金钱就越多。如果你没有达到你预期的ARV，你可能最终会在项目上亏钱，所以必须遵循所有步骤来确定一个好的修复和翻转属性以避免这种情况。

计算修复后的价值

在计算ARV时，您需要使用与卧室，地块大小，平方英尺等相关的主题属性的comps，我们在前面的“可比较”部分中介绍过。这些补偿需要在过去90天内在强劲的市场中出售，或者在软市场中过去6个月内出售。软市场只是一个房地产市场，有更多的房屋可供出售，因此有这么高的库存，它往往更长时间在市场上。

在确定您的ARV需要时，从结束编号开始并向后计算。这只是意味着您从您的房屋需要出售的数字开始，然后将您的所有购置费用，运输成本和维修费用计算在预算中。

经常修复和翻转的大多数经验丰富的投资者都会使用70％到80％的规则。它取决于它是城市，郊区还是农村地区，以及市场在该地区的表现如何。这个公式说你想留下摆弄错误的空间以及买家能够协商降价。

如果您使用70％规则且物业的ARV为100,000美元且您的康复预算为20,000美元，那么您需要为该物业支付50,000美元。

（$ 100,000 x 70％） - $ 20,000 = $ 50,000

另一个例子显示了数字如何分解并确定您的利润。


采购
购买价格	$75,000
康复费用	$15,000
购买结算成本（变化但通常是购买价格的5％）	$3,750
持有成本（90天）	$2,000
转售
总销售价格	$128,000
房地产委员会（通常是销售价格的6％）	$7680
结算成本（一般为销售价格的3％）	$3840
净销售价格（全价）	$116,480
利润	$20,730
投资回报率	21.7%