总租金乘数（GRM）：如何计算和公式

总租金乘数（GRM）是用于评估产生房地产投资的多单位和商业收入的数字。它使用建筑物的价格除以总租金来得出可以与类似市场中的类似投资进行比较和对比的比率。

如何使用总租金乘数

总租金乘数有两个应用。如果您知道建筑物的价格和租金滚动，它可以用来比较和对比其他投资物业。如果您了解您所在地区的GRM并拥有租金，那么它可以帮助您快速确定建筑物的价值。

总租金乘数（GRM）也称为总费率乘数，如果它还考虑额外的收入来源，如现场投币洗衣，则称为总收入乘数（GIM）。计算不是评估工具，但投资者将其用作在提出要约之前进行尽职调查的方式。

简而言之，它可以用作过滤过程，以帮助拒绝候选属性，保持其中的一个，或者使用这些数字作为协商工具。

如何计算总租金乘数

总租金乘数计算如下：

租金乘数=物业价格/租金总收入

只涉及3个数字：房产价格，总租金收入和GRM本身。从这些数字中的2个，您可以到达第3个。

物业价格

如果您已经有了这个数字，这是一种不言自明的。但是，如果您正在尝试确定建筑物的价值，或正在协商可能的价格，请记住，GRM等式可以帮助您控制建筑物的潜在价格。

租金收入总额

财产总收入可以通过两种方式进行审查。租金收入总额仅关注潜在的租金收入。有时使用不同的倾斜，称为总预定收入或仅仅是总收入，这增加了房产的租金和其他收入来源（例如投币式洗衣店）。这两种方法都可以使用，但不能用于空缺或费用。在计算GRM时，使用的收入数字通常表示为年度金额，而不是每月金额。

总租金乘数公式的例子

使用总租金乘数公式，让我们通过计算的3种变化;一个计算GRM，一个计算潜在价格，最后一个计算潜在租金。

从要价和年度总租金计算GRM

假设您有以下信息：4个单元的建筑物，要价40万美元，年度总租金38,400美元。请记住，公式是：

租金乘数=物业价格/租金总收入

所以，GRM将是：

GRM = $ 400,000 / $ 38,400 = 10.42

10.42是一个好身材吗？你还不知道。稍后，您将了解GRM的价值在本质上是如何的，并用于与同一市场中的其他物业进行比较和对比。

用GRM估算物业价格

假设你知道你所在地区的球场GRM。我们也说你正在考虑投资并且有一个很有希望的候选人，但你不相信要价与当地价值一致。您可以使用GRM来帮助计算建筑物的潜在价格。公式如下：

潜在价格=租金收入总额×租金乘数

假设您正在考虑一个多单元建筑，年租金为54,000美元。你完成了你的功课，并且知道你所在地区的GRM大约是8.5。使用该信息，您可以以球场价格到达：

潜在价格= 54,000美元x 8.5 = 459,000美元

使用GRM估算预期租金

最后一个变化是使用GRM来帮助计算建筑物的租金应该是什么样子。如果您有要价并了解您的市场的GRM，您可以了解应该有多大的租金：

租金收入总额=物业价格/ GRM

假设你找到一个卖家要求399,000美元用于4个单位的建筑物，但是卖家在为你提供总租金数字时有点羞怯。假设您知道您的市场GRM是9.4。您可以了解总租金应该是多少：

租金收入总额= 399,000美元/ 9.4 = 42,447美元

然后，您可以将该预期数字与房东最终为您提供的数据进行比较。

免费的GRM模板

使用我们的免费下载模板计算总租金乘数或物业价格。如果你有3个重要数字中的2个，你可以用它来快速计算第3个。

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总租金乘数的优势与局限

总租金乘数有很多应用，但它不是用于评估房产的工具。您必须熟悉其优点和局限性才能有效地使用它。

总租金乘数（GRM）的优势

总租金乘数只是众多工具中的一个，可以帮助您衡量创收财产的财务表现。它可用于在取消抵押品赎回权房屋出价或在拍卖中竞标房屋之前快速评估房产的潜力。对于买家和卖家来说，GRM都是一个有用的工具。

GRM比仅限价格或按单位价格检验更有用

仅靠价格并不是投资房产价值的一个很好的指标，因为它没有考虑到所产生的收入。即使您将一个建筑物的价格与另一个建筑物的价格进行比较，而没有检查收入潜力，您也无法正确评估该交易。 GRM考虑与价格相关的收入。

用于确定出租物业价值的另一个非常常见的工具是每单位价格。每单位价格是比较类似房产（如公寓楼或多户房产）的好工具，但它仍然存在GRM克服的缺陷。也就是说，GRM考虑租金滚动而单位成本则不考虑。

GRM是潜在属性的有效筛选工具

总租金乘数不是评估工具。其主要目的是筛选房产 - 允许您比较和对比潜在投资，从租金和/或价格的角度看哪些最有希望。

买方和卖方都可以有效地使用GRM

因为总租金乘数是价格和租金之间的比率，如果其中一个数字发生变化，计算结果就会发生变化。该数字可能有利于卖方或买方，具体取决于它与您所在地区的典型GRM的比较。

如果您是卖家，您希望看到GRM略高于市场，因为它代表了对房产的更多信息。如果您正在购买，您希望看到GRM数据略低于典型值，因为这可能意味着价格低于市场价格。或者，这可能意味着租金比同类房产高一些。

总租金乘数（GRM）的限制

GRM有明显的局限性。特别是，它没有考虑空缺和运营费用，这两者都是建筑物整体财务的重要因素。

GRM不考虑空缺

由于总租金乘数使用总预定租金，因此不考虑空缺。这是一个重要的限制，因为所有建筑物都有空置，而较差的建筑物的空置率更高。建筑物可以引入的内容与实际产生的内容之间存在巨大差异，而GRM并未考虑到这一点。

GRM不会将费用纳入考虑范围

显然，任何收入财产都有费用。然而，总租金乘数并未计入财务费用方面。它只关注总租金，而不是支出后的净租金收入。由于从一座建筑物到另一座建筑物的运营费用差别很大，因此GRM对它们的排除非常重要。

总租金乘数与资本化率

GRM的表亲是资本化率或简称上限率。上限利用净营业收入，将空缺和营业费用计入等式。在这方面，上限率优于GRM，尽管计算上限率需要更多努力。无论如何，熟练的投资者在评估潜在投资时应同时使用上限率和GRM。

总租金乘数仅在与其他物业的比较中有用

由于不同的城市有不同的房地产价格和租金水平，总租金乘数数字因市场而异。你不能简单地说建筑物有一个“好”的GRM。必须将该数字与该地区的其他财产进行比较和对比，以使其具有意义。

举个例子，假设您正在考虑两个投资物业;一个GRM为13.0，另一个GRM为8.10。你不能只能断定其中一个是好的而另一个不是那么好。另一方面，如果您知道市场的典型GRM是10.0，那么您需要进行比较。你可能会深入挖掘第一个属性，而忽略第二个属性。为什么？如果你还记得，买家希望看到更低的GRM，因为它可能意味着比市场更低的价格和/或更高的租金。将每个属性与区域的GRM进行比较，可以让您做出决定。