FHA多户贷款：成本，条款和地点

FHA多户贷款是由合格贷方发行并由联邦住房管理局（FHA）投保的多户住房抵押贷款。 FHA多户贷款用于购买5个以上单位的房产，并受FHA贷款限额和资格限制。这些与正常的FHA贷款不同，税率在3.2％至4.9％之间。

FHA多户贷款的另一种替代方案是Visio Lending的私人贷款。 Visio Lending提供高达200万美元的投资组合贷款，固定或浮动30年期贷款。利率从5.3％开始。与Visio Lending团队合作，在几周内获得资助。

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FHA多户贷款如何运作

联邦住房管理局不会发起多户贷款，而是为他们提供保险。这有助于FHA批准的贷款人通过降低利率和降低首付款要求来降低风险并将节省的资金转嫁给借款人。虽然大多数多户贷款为1-4个单位的建筑物提供融资，但FHA多户贷款只能为5个以上单位的房产提供资金。

但是，与其他多户贷款方案相比，FHA多户贷款很少使用。 HUD多户住房办公室高级顾问Ted Toon告诉我们：

“即使市场下跌，FHA也能向投资者提供贷款。他们历来在市场上扮演着反周期的角色，并且在2008年由于经济衰退导致其他贷款人崩溃时起飞。它们占多户贷款市场的约5-10％。“

这意味着90％ - 95％的多户贷款以商业多户抵押贷款的形式出现在房产和商业公寓贷款中。其原因是FHA具有严格的资格要求，例如储备金要求总计2％-6％的未付本金余额。此外，FHA的贷款额为57,133美元 - 建筑物中每单位66,657美元。

有关FHA多户贷款替代方案的更多信息，您可以查看我们的以下最终指南：

商业多户贷款：2至4个单位建筑物
商业公寓贷款：5+单位建筑

但是，如果您想与FHA多家庭贷方联系，您可以查看此FHA批准的贷方目录。否则，继续阅读FHA多户贷款的详细分类，包括其成本，条款，资格以及最适合他们的人。

3种FHA多户贷款

FHA多户贷款主要用于收购或再融资现有的多户住宅。这些贷款被称为207/223（F）贷款，不适用于需要维修的房产。这些代表了FHA多户贷款的大部分，并且是我们将在本文中重点关注的内容。

然而，新建筑项目和修复现有的多户住宅物业也有FHA贷款。它们分为两类：共管公寓项目以及租赁和合作住房。作为参考，2015年，联邦住房管理局为192个租赁和合作项目提供抵押贷款，共计30,412个单位，总计29亿美元。由于大多数开发商获得购买或开发建筑物的替代资金，因此没有关于共管公寓项目的任何数据。

FHA多户贷款选择


FHA多户贷款的类型	最好的
FHA多家庭收购贷款	大多数借款人，因为它用于购买或再融资现有的多户住宅。
FHA多家庭建设/康复合作的康复贷款	借款人希望建造或翻新合作住房单位，如高级护理设施或低/中等收入住房。
FHA多户住宅建设/康复公寓康复贷款	寻求建造或翻新公寓的借款人。

以下是FHA多家庭贷款的3种类型：

1. FHA多户收购贷款

FHA多家庭收购贷款是最受欢迎的FHA多户贷款类型，占2015年总计45亿美元的500个项目，总计45亿美元。虽然它们确实需要满足某些资格，但它们并不像FHA康复和新建筑那样困难贷款。费率和条款必须由FHA批准，但由FHA批准的贷方设定。

以下是FHA多户贷款的贷款限额，费率和首付金额表：

FHA多家庭收购贷款一览

贷款限额	非电梯：每台57,133美元电梯：每单位66,657美元
价格	3.2 - 4.9%
首付	最低15％
物业资格	5个单位，配有完整的厨房和浴室
维修	没有大修。小修必须在12个月内完成，财产必须在申请FHA贷款之前修复或建造3年以上

FHA多户贷款利率和条款

FHA不确定确切的费率，而是仅与FHA批准的贷方合作，这些贷方根据借款人的资格和市场利率设定利率。每个贷方的条款通常相同，成本取决于贷款金额和贷方申请费。

FHA多家庭费率，条款和贷款限额通常是：

利率： 3.2 - 4.9％（固定）
术语： 35年
贷款限额： 每单元57,133美元（非电梯建筑物），每单元66,657美元（电梯建筑物）
资助时间： 90-120天
申请费用： 高达25,000美元（包括评估，环境研究和第三方尽职调查报告）
FHA申请费： 通常贷款额的0.30％加上每单位30美元的检查费或1美元的维修费
诚信存款： 贷款金额的1％
可变成本：贷款人的法定，所有权和标准借款人的成交总额为2％ - 5％

总体费用根据您购买的房产类型和单位数量而有所不同。通常，具有更多单位的房产具有更高的成本，但作为回报，通常会产生更高的利润。重要的是与您的FHA批准的贷方密切合作，并在您对房产提出要约之前了解所有费用。

FHA多户贷款要求和资格

FHA多户贷款资格通常基于两个标准：借款人和财产。联邦住房管理局没有设定借款人资格，而是有总体指导方针，让贷方设定自己的最低资格。但是，该物业必须符合严格的FHA指南才有资格获得FHA保险多户贷款。

您应该期望的典型FHA多家庭贷款资格包括：

借款人的经验：理想情况下，2个以上的多家庭项目，但由贷方批准和验证
信用评分： 没有特定的分数或净值，而是强大的财务状况，包括FICO分数（在这里检查你的分数）和收入，投资组合和未偿债务
首付： 最低15％
现金储备： 2％ - 未偿还本金余额的6％
最小单位数： 5间客房配有带家具的厨房和浴室

符合FHA多户贷款资格的房产通常是公寓楼，包括带电梯的高层建筑和独立式和非独立式建筑。混合用途建筑物与住宅和商业空间，只要它们主要是住宅（例如，在一楼有零售商店的公寓楼）也符合资格。作为多家庭财产的单户住宅的集合也是如此。

该物业不需要任何大修，FHA检查员发现的所有小修理必须在1年内修复。为这些维修提供资金的资金将在托管中保留，直至进行维修。该物业还必须符合ADA标准，并符合所有建筑规范并配有有效的烟雾探测器。请记住，该物业必须在申请FHA多户贷款前3年以上建造或翻新。

总体而言，联邦住房管理局希望为那些处理良好状况的多户住宅保险提供贷款，借款人将负责处理这些物业并使其保持良好的工作状态。由于FHA提供有竞争力的贷款产品，他们希望确保借款人在处理多户住宅物业方面具有信誉和经验。

2. FHA多户住宅建设和租赁/合作住房康复贷款

FHA多户住宅建设以及租赁和合作住房的康复贷款是FHA为特定类型住房提供保险的贷款。这些类型的住房包括老年人住房，中等收入家庭，残疾人住房和单人间住宿（SRO）。

SRO是一种住房形式，1-2人住在多租户大楼内的独立房间。这些单位可以是行单位，步行，电梯，分离或半独立，并具有基于单位的大小，类型，结构和位置的抵押贷款限额。

您必须与多家族加速处理（MAP）批准的贷方合作，并提交贷方将建议您的所需展品，以完成预申请阶段。然后，如果您的展品被接受，您可以申请坚定的承诺申请。

如果获得批准，将进行承保，然后在批准后签发抵押保险承诺。正如您所看到的，这些步骤可能很繁琐，只是让您的项目获得批准是一个漫长的过程。

3.公寓FHA多户住宅建设和康复贷款

这些贷款产品非常专业，资格要求，条款等在线不易获得。相反，您需要联系当地的HUD多家庭中心或计划中心以获取应用指南并确定所需多家庭项目的可行性。

会议结束后，需要提交新的建筑共管公寓项目的现场评估和市场分析以及康复项目的可行性申请。您还必须通过FHA批准的贷方提交承诺申请。如果处理过的申请符合FHA的要求，他们将向贷款人发出承诺函，要求抵押贷款保险。

多年来，该计划尚未发放任何贷款。大多数公寓开发商使用他们自己的融资来建造建筑物，有时只使用FHA保险贷款来出售个人公寓单位。

哪里可以找到FHA多户贷款

由于FHA实际上并不提供贷款，您需要找到一个FHA批准的贷款人，提供多户贷款。 HUD贷方搜索站点允许您键入您正在寻找贷方的州和城市，包括抵押类型。例如，您可以选择多户抵押贷款，它将为您提供贷方及其联系信息列表。

请记住，网站上有全国性，区域性和本地性的贷款人。虽然有些银行可能在全国范围内，但它们可能只在某些领域提供FHA多户贷款。最好直接联系银行询问他们的经营范围，借款人和房产资格，以及他们的利率和条款。

以下是4家提供FHA多户贷款的贷方：

资本一

最好通过他们的网站与他们联系。点击联系按钮，然后填写联系表格，商业贷款专家将给您打电话。这将指导您到正确的部门，因为他们的一般电话号码不会转到商业贷款部门。

J.P.摩根大通银行

点击网站上的“联系方式”按钮。这将带您到他们提供FHA多户贷款的州的地图。最后，单击“查找客户经理”，将显示该区域的所有客户经理和联系信息。然后，您可以致电一个，以了解有关您的潜在FHA多户贷款的更多信息。

地区银行

向下滚动到他们网站的底部，有一个商业贷款发起人和他们所涵盖的地区的列表。看看他们是否在您所在的州提供FHA多户贷款，如果他们这样做，将在该州旁边有联系人的姓名和电话号码。您可以给他们打电话来启动贷款申请流程。

富国银行

点击他们网站上的“团队”选项卡，它会显示他们提供FHA多户贷款的地图和州名单。找到您的州，并在地图下方查看与贷款专家交谈的联系人姓名和电话号码。然后，给他们打电话以启动预批准过程。

申请FHA多户贷款的6个步骤

FHA多户贷款申请流程确实因贷款人而异，但在申请FHA多户贷款之前，您应该注意一些一般步骤。这个过程通常需要比其他贷款更长的时间，申请通常需要90-120天。

以下是申请FHA多户住房贷款的6个步骤：

1.选择FHA批准的贷方

您应该已经考虑购买房产了。这与购买住宅物业略有不同，您可以在找到物业之前获得预先批准。您应该了解有关该物业的基本详情，包括地址，租金，税项，入住率及其大致开支。您与贷方会面或通过电话与他们联系并讨论房产详细信息并决定是否要与他们合作。

2.填写贷款申请表

假设您想与贷方合作，他们会要求您提供一些财务信息，并会检查您的信用，尽管这不像其他贷款那么重要，因为它是无追索权贷款。他们会要求您收集任何必要的文件，如纳税申报表，收入证明等。

然而，贷款人更关心的是该物业符合FHA指引，并提供足够的租金收入以偿还贷款。贷方将把所有这些文件交给多家庭中心或计划中心进行审查。

3.有资格获得坚定的承诺

多家庭中心或计划中心审核您的申请，以确定拟议的贷款是否是可接受的风险。与此同时，联邦住房管理局进行承保分析，以确定是否有足够的租金收入可用于偿还贷款，同时考虑到房产费用。他们将下令进行评估和检查，您负责支付。他们还会考虑当前市场对住房的需求以及借款人的资格作出决定。

4. FHA抵押贷款承诺已签发

如果您的申请符合FHA的多家庭计划要求，他们将向贷款人发放抵押贷款保险承诺。

5.贷方明确关闭

在FHA批准贷款后，这意味着FHA将为贷款提供保险，如果您违约，贷款人将面临更低的风险。贷方将完成他们可能拥有的任何文书工作，订购产权保险，完成任何未完成的检查，例如检查小修，然后将给出结束日期。

6.结算

由于多户住宅交易比住宅合同更令人困惑，因此建议您聘请房地产律师。贷款人通常将资金汇总到产权公司，然后您带上一张经过认证的支票或将您的首付款汇总到产权公司。所有文件都已签署，保证金转手，您将获得新房产的钥匙。请记住，整个过程中有许多变量，这只是一个概述。

谁FHA多户贷款适合

FHA多户贷款适合希望购买现有多户住宅且状况良好的投资者。对于那些希望使用无追索权贷款来资助拥有5个以上单位的小型，中型或大型多户型房产，首期付款低至15％的投资者而言，它们也是正确的。

一些投资者喜欢FHA多户贷款并不仅仅依赖于FICO评分（在这里免费查看），而是查看您的整体财务状况，包括您的净资产和投资组合。这些贷款非常适合希望在其投资组合中添加多户房产并且不想处理偿债覆盖率（DSCR）和债务与收入比率（DTI）的麻烦的房地产投资者。

大多数FHA多户贷款不适合那些没有处理多户住宅物业经验的投资者。 FHA多户贷款不适合那些希望拥有2-4个单位的“传统”多户型选择的投资者。他们也不适合那些想要修复房产或修缮房产的投资者。如果您对贷款有兴趣修理和翻转房产，请查看我们有关修复和翻转贷款的深入指南。

FHA多户贷款的利弊

多户贷款为投资者提供5个以上单位房产的长期无追索权融资选择。它们通常具有竞争性利率，低首付和优惠条款。但是，它们确实有一些缺点，例如符合FHA财产条件指南。

优点：

有竞争力的价格，通常为3.2％ - 4.9％
无追索权贷款有助于限制借款人的个人责任
在贷款结束时没有高额的气球付款
全国范围内的FHA批准贷方为投资者提供了融资方式的选择
提供各种多户型房产的贷款

缺点：

物业必须处于宜居状态，并且必须符合所有现行建筑规范
财产必须符合美国残疾人法案（ADA）的要求
自申请流程起，最多可能需要4个月的时间
对于FHA多户贷款，借款人的整体财务状况必须非常强劲
每个房产都有贷款限制，具体取决于单位数量和房产类型

FHA多户贷款的替代方案

FHA多户贷款通常为精明的投资者提供有竞争力的利率和低首付款，但他们必须符合FHA的标准才有资格获得贷款。如果FHA多家庭贷款不适合您，则有一些替代方案。

FHA多户贷款的这些替代方案包括：

组合贷款：可以同时为一个或多个属性提供资金，并可用于1-5 +单位的属性。它们提供有竞争力的利率，可用于在任何条件下为房产融资。
公寓贷款：可用于资助购买公寓楼，有时还可以进行翻新。公寓楼是一栋拥有5个以上独立单元的建筑。如果您获得短期或长期贷款，利率会有所不同。
家居装修贷款：这是一项永久性的政府支持贷款，用于为第二套住房或1-4套住房投资。您一次只能融资1个房产，短期贷款不可用。这些贷款将物业的收购和翻新合并为一笔贷款。
传统的多户贷款：可以为2-4个单位的投资物业融资提供良好的选择。这些贷款通常有四种类型，可以是短期或长期贷款。一些短期贷款可以在任何条件下为房产融资。
正常的FHA贷款：这是一个很好的选择，只要您将成为业主，为单个家庭住宅或1-4个单位的房产融资。这些贷款通常提供最低的首付款，起价为3.5％