如何租赁商业房地产：终极指南

商业房地产租赁是一种租赁协议，允许企业从房东租赁商业空间。商业租赁有三种主要形式：全面服务租赁，净租赁和修改后的总租赁。识别，谈判和签署商业租约的过程是一个漫长的过程，了解详细讨论的必要步骤非常重要。

为了简化这一过程，聘请具有帮助企业主经验的专业人士，评估他们的需求，制定预算并谈判他们的商业租赁。由Q管理的公司不仅协助预租规划，还提供翻新项目管理，空间规划甚至行政支持方面的帮助。由Q管理提供一系列服务，可以帮助您节省时间和金钱。点击此处设置免费帐户并开始使用。

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1.设置您的商业房地产参数

租赁商业房地产的第一步是设置您的房产参数。这是因为所有类型的企业都有各种各样的商业地产。这些参数将帮助您将搜索范围限制在适合您需求的商业空间。具体来说，您需要了解以下内容：

理想的客户（或员工池）
物业类型和分区
所需尺寸
最高预算
无障碍

让我们来看看这些商业房地产参数。

理想的客户（或员工池）

如果您是一家希望吸引实际访客到您所在地的企业，了解您理想的客户是最重要的财产参数。餐馆，零售店和类似的企业就是很好的例子。此外，这些企业应该知道理想客户的位置。

例如，一家快餐店希望在喜欢快餐休闲的人们居住的地区租用商业空间。另外，米其林星级餐厅可能想在更富裕的地区选择其他地方。

但是，如果您正在寻找办公空间，这并不重要。相反，您需要找到一个方便您的员工的商业空间。您可以进行类似的分析，找到一个由您理想的员工池组成的区域，例如硅谷和技术行业。

商业地产分区

所有商业房地产物业都划分为特定用途。仓库是划分为工业用途的商业地产的一个很好的例子。其他商业区划包括休闲，办公，零售和餐厅。分区的类型决定了可以在商业建筑外运营的业务类型。

例如，如果您正在寻找办公空间，您将无法租赁为零售或餐厅划分的物业。相反，您不能租用划分为办公室的空间并将其转换为餐厅。确保您了解当地的分区法律以及您的业务所需的分区类型。

为此，您可以咨询当地商会或使用Google搜索邮政编码+分区法规或城市+分区法规。当我们讨论店面标志分区的商业要求和最佳实践时，我们会举例说明商业地产分区。

所需尺寸

可用的商业租赁选项在很大程度上取决于您所需空间的大小和布局。要计算尺寸，您需要确定客户数量或员工人数，以便获得必要的平方英尺。

例如，餐馆和零售店通常平均每个客户需要15平方英尺。另一方面，办公室通常需要每个员工100-150平方英尺的可用工作空间。

因此，如果您正在寻找零售或餐厅位置，您将需要计算出您希望平均拥有多少客户，并将其乘以15平方英尺。如果您正在寻找办公空间，您需要预测所需的员工人数并将其乘以100 - 150.这将为您提供所需商业空间的大小。

最高预算

您要确定的另一件事是您的每月最高预算。这有助于您将搜索范围限制在您能够承受的空间内。最高预算在很大程度上取决于您的业务规模和业绩。

为了帮助您，确定您所在地区每平方英尺的平均价格非常重要。每平方英尺的价格通常来自年租赁金额除以空间的可租用平方英尺总数。您可以在LoopNet的商业物业目录中输入您的邮政编码，找到您所在地区的平均价格。

一旦找到每平方英尺的平均价格，您就可以将其乘以您业务所需的平方英尺。这应该为您提供商业租赁的预期年度预算。除以12来找到您预期的每月租赁付款。

从那里，您需要将预期的公用事业和公共区域维护费用（CAM）加起来，并将其包含在最大预算计算中。一个好的经验法则是公用事业通常每年每平方英尺2美元，CAM费用将在您的年租赁费用的15％-35％之间。

您还需要包括任何预期建筑或年租金增加的费用。建筑物的成本在很大程度上取决于商业类型，但是可以让房东承担部分或全部费用。对于租金增加，预计您的租赁付款可能每年增加3％。

从那里，您需要确保您的最高预算不超过预期年度总收入的8％。任何更高的东西都可能使您的企业陷入财务困境。

无障碍

可访问性也是零售企业和餐馆的主要参数。例如，这些企业希望为其客户提供足够的停车位。此外，他们还想选择一个拥有大量人流量和车辆交通量的位置。

计算所需停车场的大小很容易。经验法则是每三个客户都有一个停车位。确定流量更加棘手，可能更有利可图。为了提供帮助，我们写了一篇关于如何计算所需足部流量的文章。如果您想计算所需的车辆流量，可以参考我们关于如何为您的餐厅选择位置的文章。

有关商业地产参数的更多信息，请阅读我们关于如何选择餐厅位置的文章。该信息对于希望租赁商业空间的任何人都有帮助。

2.寻找商业房地产经纪人

大多数商业房地产租赁都由经纪人提供便利。通常涉及两种类型的商业房地产经纪人：

租赁代理 - 代表房东的经纪人
租户经纪人 - 代表租户的经纪人

房东雇用上市代理商列出他们的商业地产。上市代理商可以获得由房东支付的佣金，通常占总租约的3％-6％。另一方面，租户经纪人代表租户利益。但是，租户经纪人通常也会获得房东支付的总佣金的一定百分比，这是租户经纪人的费用。

这意味着上市代理人始终有责任以房东的最佳利益行事。租户经纪人虽然代表租户，但并不总是有责任为租户的最佳利益行事。根据安排，租户经纪人有时可以更多地作为客观的第三方，我们将在下面讨论。

何时使用租户经纪人

租户使用经纪人并非强制要求。但是，租户经纪人通常可以通过以下方式帮助租户：

可用房地产清单
准确的市场定价和comp数据
了解当地市场情况
谈判技巧
获得融资方案

此外，由于房东通常承担租户经纪人的费用，因此租户通常可以免费获得此价值。因此，聘请租户经纪人并让他们帮助您找到合适的租赁地点通常是个好主意。但是，一些经纪人协议是非约束性的，而其他经纪人协议具有约束力，我们将在下面讨

如何找到商业经纪人

租户经纪人可以在网上或通过个人网络找到。例如，代理列表具有可搜索的代理配置文件列表。您可以按名称，公司或邮政编码进行搜索。或者，您可以通过询问您的网络找到经纪人。

在考虑商业经纪人时要问的问题：

经纪人对您特定商业需求的体验是什么？
经纪人的房地产业务规模是多少？
经纪人如何得到补偿？
经纪人的信托义务是什么？
经纪人是否了解当地市场？

具体而言，您将希望找到一个经验和关注度合适的经纪人。我们采访了LeaseRef的首席营销官Carrie Wood，他告诉Fit Small Business：

“你想选择一个知道该做什么，真正关心你的经纪人。

如果您的经纪人太成功，您可能是一个低优先级。如果您选择的经纪人经验不足但很专心，您最终可能会因为新手的错误付出代价。我的建议是不选择经纪人，而是选择一个团队。选择一个初级/高级组合，这样当你在寻找空间时，你会更多地与大三学生一起工作，而在谈判这笔交易时，你有经验丰富的老将领导谈判。“

一旦您确定了您信任的经纪人，您就必须签署书面合同。该合同通常规定工作关系是：

独家安排
非排他性安排

我们来看看两者之间的差异。

与商业经纪人的独家安排

独家安排是指租户专门与一个经纪人合作3至12个月。在此期间，租户无法与其他经纪人合作。租户与经纪人之间的佣金经过协商，相当于预期租户经纪人费用的一小部分。但是，只有在没有租户经纪人费用的情况下才支付该佣金。

当然，这很少见，房东几乎总是支付租户经纪人的费用，从而免除了租户和经纪人之间的佣金。这是一个很好的选择，因为租户经纪人将对承租人负有信托义务。

与商业经纪人的非独家安排

非排他性安排有两种形式：1）代表权利，2）不代表赔偿。

代表非独家安排的权利

代表非独家安排的权利类似于独家安排，但允许租客与其他经纪人交谈。然而，即使通过经纪人签订租约，承租人仍会支付佣金。

不适用于赔偿非排他性安排

另一方面，非补偿非排他性安排给予租户最大的灵活性。这是非约束性的，没有协商的佣金。相反，它使经纪人有权代表您发言并安排列表供您查看。然而，虽然它提供了灵活性，但这种安排使租户经纪人不再受信托义务。

如何在没有经纪人的情况下工作

请记住，与租户经纪人签订协议不是强制性的。虽然租户经纪人很有帮助，但您最终不得不支付佣金。

如果您还想自己寻找商业房地产，您可以在商业房地产上市服务或LoopNet等网站上找到商业房地产列表。但是，如果您选择自己寻找，则必须在没有经验丰富的经纪人帮助的情况下执行以下操作：

寻找新的房源
设置演练
谈判租约

不使用经纪人的唯一好处是没有机会支付佣金。否则，最好使用租户经纪人。

3.了解不同类型的商业租赁

通常有3种商业租赁。它们之间的主要区别在于评估成本和费用的方式。

三种商业租赁是：

全程服务租赁
净租约
修改总租约

Docracy有一个可搜索的开源租赁协议模板数据库，可以帮助您入门。让我们更深入地看一下每种类型的租约。

全程服务租约

全面服务租赁是办公楼最常见的商业租赁类型。通过全面服务租赁，租金是全包的。这意味着房东负责支付与房产相关的费用，包括财产税和保险，维修和保养，以及公用事业和清洁服务。

这是迄今为止租户最好的租赁方式。没有隐藏的成本，企业可以预测他们的月度和年度租赁付款。在这种情况下，房东承担维护财产的责任。

净租约

净租赁是租赁协议，与全面服务租赁相比，房东收取较低的年租金。但是，房东还可以包括每月“通常费用”，其中包括财产税，财产保险和公共区域维护项目（CAMS）。净租赁可以是单租赁，双租赁或三租赁。

通过单一的净租赁，租户支付租金加上按比例分摊的建筑物的房产税。除了租金和房产税之外，租户还可以支付一部分房产保险。通过三重净租赁，租户按比例支付房产税，财产保险和CAMS。

这意味着虽然租户的基本租金较低，但承租人还负责维护该物业的每月费用。这些费用通常每月添加到基本租金中。三重净租赁是最对房东友好的。三网净租赁最常见于餐馆和零售店。

即使有三重净租约，您仍需要购买财产保险。获取Insurance321专家的最佳报价。他们的市场将您与代理商，经纪人和运营商联系起来，以便您找到满足您业务需求的最佳政策。立即获得免费报价。

修改总租约

修改后的总租赁是对全部服务租赁和净租赁的折衷。通过修改总租约，租户可以支付他们的财产税，财产保险和CAMS部分，但他们支付一次性付款和租金。

因此，修改后的总租约的租金是固定的，没有隐藏成本或意外收费。如果任何税收，保险或CAMS增加，租金保持不变。净租约不是这种情况。公用事业和清洁服务由房东承保，修改后的总租约。

4.确定合适的商业财产

在考虑不同的商业房产列表时，除了您的房产参数外，请务必评估以下内容：

地点 - 确保酒店是您理想的客户或理想的员工。此外，您还希望找到一个拥有足够的人流量和车辆交通量的空间，以及为客户或员工提供足够的停车位。
设施和服务 - 您需要了解商业空间提供的各种设施。这些设施和服务可能包括公共房间，免费Wi-Fi，装货区和码头，餐饮选择，户外空间，污水和公用设施，现场安保等。您的业务分区通常会决定您需要的设施和服务类型。
房东的历史 - 这一点很重要，因为商业租赁通常是多年期协议。您选择的房东很可能会决定租赁协议，协议变更，租金增加等等。像ReviewMyLandlord这样的网站可以帮助您更好地了解潜在的房东是谁。
主播租户 - 一些多单元商业地产有一个主要租户。这个租户像沃尔玛一样，是商场或购物中心的所在地。如果主租客离开，房东可能能够合法地离开房产的其他租约。在签订租约之前，请确保您了解任何主要租户。

进行多次演练

您和您的经纪人应该识别要查看的多个商业空间。这有助于您更好地了解平均价格，并在谈判过程中为您提供支持。在您的搜索过程中，您还需要相互比较租金，以确保您保持预算。

根据经验，您在签订租约之前应考虑4-10个商业物业。房地产经纪公司CORE的商业专家Alex Cohen告诉Fit Small Business：

“如果它是一个零售空间，那么位置至关重要。靠近其他零售商，交通运输以及能见度/标牌机会至关重要。在这种情况下，可能只有4或5个可用空间符合业务的标准和目标。一个好的经纪人有时会开发出可能超出地点参数的创造性替代品，但提供其他优势 - 例如共同租赁或租赁期限灵活性。

在办公空间方面，通常租户可考虑8-10个替代方案。租户将把选项范围缩小到4-5，然后进行实体考察。旅行通常在一天内完成，但如果你在一天内游览超过4-5，这些空间似乎都融合在一起，挑战决策过程。“

这些演练被称为“技术性房地产评论”。它们是与您的经纪人和房东的经纪人进行的。一旦您走过房产，您将需要考虑每个房产的不同租赁条款。

您有时也希望与持牌承包商一起走私房产。这是因为一些商业空间需要租赁建设，这是空间的必要补充或改进。房东可以完全或部分地覆盖建筑物。在这种情况下，您必须获得准确的装修估算并协商建筑物到您的租约中。

您的期权之间的决定因素通常是租赁条款。我们花点时间讨论不同类型的商业租赁条款以及共同的商业租赁条款。

5.协商商业租赁条款

一旦您考虑了您的商业地产选择权及其相关租约，就可以选择一个或多个商业空间并协商租赁。在正式进入商业租赁谈判过程时，您需要首先以书面形式请求条款。此请求可能来自您或您的经纪人，由房东的经纪人提供。

从那里，您将要写一份代表您的报价或还价的商业意向书（LOI）。 LOI是一个机会让你卖掉房东为什么你会成为一个伟大的房客。这在具有高需求的商业房地产市场中尤其有益。

您希望在意向书中包含的内容包括：

您有意租赁的声明
您的业务描述
营业年数
产品和服务清单，包括定价
你提出的条款

这些条款可以与房东经纪人提出的条款相同，也可以由您或您的经纪人提出还价。这些条款包括租赁价格和租赁类型，但也包括更细微的条款。您可以反击任何和所有这些租赁条款。如果是反要约，则协商过程开始

共同商业租赁条款

无论租赁类型如何，商业租赁通常都有类似的租赁条款。虽然支付结构可能不同，但所有租约都包括所需的存款，租赁期限等等。具体而言，您需要了解以下租赁条款：

使用条款 - 此子句确定可以使用该空间的业务类型。例如，有些空间被划分为零售空间，而其他空间被划分为办公空间。如果您希望将来转租您的空间，此使用条款尤其重要，因为它限制了转租的业务。
租约长度 - 商业租赁通常为3至10年。短期租约可能是有利的，因为它提供了业务灵活性并减少了任何未来的财务负担。
可转让性 - 如果企业希望最终转租房产，租约必须是“可转让的”。此外，可转让的租赁使得可以将租赁包括在企业的销售中。例如，位置优越的餐厅可能会被另一家餐馆买走，因为位置非常好。
资本支出 - 这些支出决定了谁负责维修，维护以及与商业财产相关的其他费用。例如，净租约向租户收取所有资本支出。另一方面，全面服务租赁要求房东承担所有资本支出。
租金和升级 - 所有租约不仅规定了月租和年租，还规定了未来的租金上涨。升级是一个允许房东在租赁期间合法增加租金的术语。通常看到租金上涨等于每年3％。确保您的租约没有异常升级
存款 - 大多数租约需要押金。押金可全额退还，并保护房东免受逾期房客或房客造成的超额损坏。典型的押金是3至6个月的租金。
租赁建设学分 - 这些信用额度代表租户以牺牲房东为代价在其商业空间中进行租赁改善的能力。这些扩展和改进对于业务的成功运营是必要的。通过扩建积分，房东可以提供减租，报销租户或直接支付。
终止条款 - 租约中允许房东和/或租户在某些条件下终止协议的条款。如果终止条款允许您终止协议，则终止条款很好，但如果房东也可以终止协议，则会增加您的风险。
减租 - 该术语规定，如果商业财产遭到破坏，承租人将不必支付租金（或支付减少的租金），直到损坏确定为止。这是降低业务风险的好方法。

然而，根据LeaseRef的首席营销官Carrie Wood的说法，商业租赁中最容易被忽视的项目是建筑物的总增长因素：

“总增长系数是实际可用面积的平方英尺与列出的可出租面积之间的差异。这种差异是租户在公共区域（主要是走廊和洗手间）中的比例。

例如，具有4,000平方英尺可用面积的套房通常在约4,500平方英尺处测量。但是，虽然您只能使用4,000平方英尺，但您需支付4,500平方英尺的空间费用。这是迄今为止经纪人和租户最不了解的租赁条款，也是商业租赁中最大的差异制造商。“

在查看您的租约时，您需要协商条款，以便最大限度地减少您的总增长因素。