净营业收入是多少
在房地产投资中，净营业收入是指扣除营业费用和空缺损失后从投资性房地产收入的金额。房地产投资者关注房地产的净营业收入，以确定该房产是否是一项良好的投资。
他们还分析了他们已拥有的房产的NOI，以帮助确定他们是否需要提高租金以增加现金流。与上限率不同，没有“好”的NOI。相反，投资者可以比较房产之间的NOI，并使用当前的NOI来查看他们的开支是否过高，租金过低，或者一旦他们增加抵押贷款支付，房产是否负担不起。
营业净收入一般按年计算。所以，如果你知道你的月收入和费用是多少，你只需乘以12来得到你的年度总数。请记住，除了其他评估工具外，还应使用NOI，例如上限费率，投资回报率，可比房产租金收入和现金流量。我们建议使用NOI和其他工具之一来最好地了解投资物业的整体财务状况。
如何计算净营业收入
您可以使用公认的净营业收入公式计算您的房地产投资的净营业收入（NOI），这是您的潜在租金收入加上任何额外的财产相关收入减去空缺损失减去总营业费用。
请记住，净营业收入公式可能会有所不同，具体取决于谁在计算它。
例如，大多数投资者将潜在的租金收入和其他收入分开，但有时您会看到它们的总和。无论如何，普遍接受的净营业收入公式是您的潜在租金收入加上任何额外的财产相关收入减去空缺损失减去总营业费用。
使用NOI计算器可以更容易，所以查看我们的免费净营业收入计算器。
净营业收入公式
净营业收入公式：
NOI =租金收入+其他收入 - 空缺损失 - 总运营支出
为了计算房产的净营业收入，您需要知道其产生的潜在租金收入和其他收入。您还需要考虑租户未支付租金的空置单位或单位的空置损失。最后，您需要将所有运营费用加起来。获得所有这些数字后，您就可以计算投资物业的净营业收入。
要查找您的净营业收入，您通常需要：
1.投资性房地产的潜在租金收入
潜在租金收入（PRI）是指每个住宅或商业租赁条款下的总租金，假设该物业占100％。如果房产没有完全占用，那么PRI的数量是根据租赁市场分析，根据可比房产的租赁和条款。
2.投资性房地产的空缺损失
空置损失是指租户腾出房产和/或租户违约租金而导致的收入损失。空缺系数可以根据当前的租赁期限计算。使用可比房地产空缺的市场驱动数据也可用于计算房产的NOI。
要计算空缺损失，请查看该单位可以租用的单位，并将其乘以空出的一年中的多个月。例如，如果其他类似单位每月租金为2,000美元且空置单位空置三个月，您将乘以2,000乘以3并获得$ 6,000，这是该物业每年的空置损失。
3.投资性房地产的其他收入
由于房产可以通过许多不同的方式产生收入，房地产投资者除了按月租金外，还需要在计算中包括所有可能的收入。这些其他收入包括但不限于设施租赁收益以及自动售货机的收益，洗衣服务的收益，停车费产生的收入，广告牌/标牌费以及其他相关服务费。
4.投资性房地产的总营业费用
总运营支出包括与运营和维护投资财产相关的所有必要支出。要获得总运营费用，您只需将所有运营费用（例如财产税，维护费和管理费）加起来。
具体而言，运营费用通常包括：
- 物业税： 这些由房产所在地区的管理机构评估，并根据地点，房产价值和规模而有所不同。
- 出租财产保险: 这有助于保护您的财产免受收入损失，损害和风险等天气相关的损害。 20万美元租赁物业的平均保费为每年1,473至1,596美元。
- 物业管理费： 这些费用由物业经理或管理公司收取，可以从投资物业的每月总租金的8％到度假租赁物业的总租金的25％以上。
- 维护和维修： 这些包括保持财产的东西，如害虫控制，绘画和草坪护理，以及任何必要的维修。预计每年可支付与维护相关费用约1％的房产价值。
- 杂项开支： 这些可能包括法律费用，营销和广告费用，以及运营不属于另一类别的财产所需的任何其他内容。
NOI中不包括费用
值得注意的是，债务偿还，折旧，租赁佣金，租户改善，磨损修复，所得税和抵押贷款利息支出不计入营业净收入计算。这是因为NOI是物业本身独有的，不包括投资者/借款人特有的其他费用。
何时使用净营业收入
在购买之前，投资者可以使用NOI评估房产的价值，帮助他们做出更明智的投资决策。购买后，NOI可用作衡量经营现金流量的指标。
为投资物业提供资金的贷方也有兴趣了解该物业的营业净收入。这是因为NOI有时被用作批准房地产投资者商业贷款的决定因素之一。贷方将查看房产的净营业收入，然后评估房主是否有足够的现金流来支付抵押贷款。贷款人认真对待这一点，因为他们希望确保借款人能够偿还贷款。
“NOI对多家庭资产的商业贷方尤为重要，因为他们的风险是根据主题财产的NOI来评估的。在大型多户型单位，房利美等贷方在评估房产的初始价值时使用NOI指标，而不是评估借款人/投资者的信用风险和历史。“ - Veena Jetti，Enzo Multifamily的创始合伙人
涉及NOI的计算
NOI用于房地产投资者使用的许多计算和公式中。投资者用它来评估投资物业在支付运营费用后产生现金的能力。
一些依赖NOI的计算包括：
- 上限率： 显示房产的潜在回报率;上限率公式是 NOI /属性值x 100。
- 投资回报率： 这是您在投资房产中收到的百分比;投资回报率公式为年度回报/总投资（年回报率也称为 NOI).
- 债务覆盖率: 贷方用于查看房产的收入是否包括其运营费用和计算后的债务 NOI.
- 现金投资回报： 您在房产中投资的现金金额与您收到的现金金额相比，考虑到它 NOI.
房地产使用净营业收入的例子
房地产投资者和贷方都使用净营业收入公式。他们每个人都想评估一笔交易，看看它是否有意义。让我们看看两个例子：一个是投资者使用NOI来确定他们是否应该购买房产，另一个例子是贷方使用NOI公式来决定他们是否应该为购买投资房产贷款。
请记住，净营业收入公式为： NOI =潜在租金收入+其他收入 - 空缺损失 - 总运营支出
NOI示例
让我们假设简想要购买投资房产。她知道潜在的租金收入是每年40,000美元，额外收入是2,000美元，空缺损失是5,000美元，运营费用是8,000美元。
首先，将总租金收入和额外收入相加。
$40,000 + $2,000 = $42,000
然后减去空缺和运营费用。
$42,000 – $13,000 = $29,000
所以 NOI = 29,000美元
然后，Jane可以使用此数字并将其与该区域中的其他属性进行比较，并查看该属性的定价是否正确。她还可以找出她估计的每月抵押贷款，并确保她可以根据NOI支付。 Jane可以使用NOI来计算房产的资本化率。上限费率公式是NOI除以物业价值，用于帮助评估投资物业的收益率。
贷款人如何在承销中使用NOI
现在让我们来看看贷款人在决定他们是否会为投资房地产购买提供资金时如何看待净营业收入。让我们使用与示例一相同的数字，所以 NOI = 29,000美元。
抵押贷款人将根据该地区租金的公平市场价格调整该NOI，并将检查以确定空缺损失。他们通常会“玩”数字以获得最保守的NOI。他们希望最大限度地降低风险，并希望根据平均空置率考虑可能出现的任何租金或任何可能出现空缺的单位。
贷方还将使用净营业收入公式计算偿债覆盖率。 DSCR是NOI除以年度抵押付款。这有助于贷方评估借款人是否有能力偿还贷款。贷款人在发放多户，商业和商业贷款时使用这一比率。
利用净营业收入的利弊
计算房地产的净营业收入是确定其价值以及评估其盈利能力的重要方式。尽管如此，使用NOI做出房地产投资决策既有利也有劣势。让我们来看看下面NOI的潜在利弊。
使用NOI的优点
使用NOI的优点包括：
- NOI确定投资房地产的初始价值，帮助房地产投资者确定是否会进行良好的投资。
- 使用NOI概述了房地产的持续营业收入。
- NOI还帮助贷方和债权人确定房产是否产生足够的现金流以支付任何潜在的债务。
使用NOI的缺点
使用NOI的缺点包括：
- 可以操纵NOI分析，因为业主可以选择加速或推迟某些费用。
- 财产的NOI并不总是恒定的 - 它可以根据财产的管理方式而改变。
- 由于在NOI中不考虑其他费用（例如，利息费用，还本付息，所得税，资本支出），所有这些其他费用支付后，财产可能产生的实际现金流量可能会有所不同。
- 如果预计的租金用于计算NOI，如果这些租金与市场租金不同，它可以剔除净营业收入公式。
如何提高净营业收入
拥有高营业净收入的房产通常是件好事。积极的NOI意味着房产的营业收入高于其营业费用。负NOI表示出租物业的营业费用超过其收入。为了帮助解决这个问题，有不同的方法来改善房地产投资的NOI。
以下是提高投资物业净营业收入的三种方法：
1.提高租金收入
投资物业的主要收入来源是其租金收入。提高租金收入的一种方法是确保您的入住率高达90％或以上。另一种方法是检查您的租金率，以确保租金根据其组合及其目标租户人口统计价格合理定价。
如果您不确定您的租金是太高还是太低，请查看我们的指南，了解2018年的租金收费。它将帮助您确定如何设定一个吸引租户的公平租金价格并为您提供正现金流量。
2.查找其他收入来源
除了租金收入外，许多房地产投资者还可以利用其投资物业带来的额外收入来源。一些受欢迎的出租物业收入来源包括停车场，投币式洗衣设施和自动售货机。您也可以考虑向租户出租额外的空间用于存放。如果您拥有一栋多层公寓楼，您可以将空间出租给广告牌公司。
其他一些创造性的方式来获得投资房产的额外收入包括：
- 每月额外收取清洁服务费
- 每月收取宠物租金
- 在温暖的月份，租户和窗户空调出租给租户
- 将高端设备放入单位，每月额外收费
- 升级厨房和浴室以获得额外的租金收入
3.尽量减少运营费用
房地产的经营费用对其净营业收入有很大影响。因此，尽可能减少或削减运营成本是个好主意。例如，您可以通过确保关闭未使用的灯或使用预设计时器来降低公用事业的成本，这样它们只有在天黑时才会亮起。或者您可以将清洁费用作为维护费用交给租户，而不是将其作为便利设施吸收。
减少运营费用的其他方法包括使用低能耗灯泡，如LED。这些成本比普通灯泡的成本高，但长期节省电费。如果您支付房产的水费，您可以限制一定金额，如果租户超过，那么这是他们的责任。
如需更多有用的房东提示和建议，请查看我们关于业主提供的有关房东提示的文章。
净营业收入常见问题（FAQs）
下面我们有一些关于房地产投资的NOI（净营业收入）最常见的问题。如果您有任何未回答的问题，或者您想就净营业收入的主题发表评论，请访问我们的论坛。
我的按揭付款是NOI的一部分吗？
抵押付款或任何类型的融资成本不包括在净运营公式中。净营业收入考虑了所有租金收入，然后减去空缺和所有运营费用。抵押付款不被视为经营费用。相反，运营费用包括税收，租赁财产保险和物业管理费等。
物业管理费用是净营业收入公式的一部分吗？
物业管理费被视为经营费用，因此它们是净营业收入公式的一部分。您将从总租金收入中减去所有运营费用，包括物业管理费用，以计算房地产投资的净营业收入。
我如何计算NOI？
房地产投资者可以通过几种方式计算NOI，但最简单的方法是将您的所有收入（包括租金收入，停车位，洗衣房等）加起来，然后减去您的空缺和运营费用。您还可以使用净营业收入计算器并输入总租金收入和运营支出等内容，计算器将使用这些输入来生成您的净营业收入。
净营业收入仅用于房地产吗？
净营业收入用于房地产投资，但它也用于许多其他行业。 NOI是衡量企业利润的一种方法，通常在损益表中报告。净营业收入公式在房地产之外变化，但通常是总营业收入减去总营业费用。
底线
净营业收入对评估和估价投资性房地产至关重要。它有助于房地产投资者和贷方决定该房产是否值得投资，并且能够很好地了解房产产生现金流量及其整体价值的能力。净营业收入公式是潜在的租金收入减去空缺加上其他收入减去营业费用。如果您想轻松计算您的NOI，请使用我们的免费NOI计算器。
