如何购买6个步骤的度假出租物业

人们通常购买度假房产作为第二套住房，也作为投资房产，带来租金收入以抵消部分拥有成本。购买度假出租物业时，选择一个受欢迎的度假胜地非常重要，因此酒店将经常出租。

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按照以下6个步骤购买合适的度假出租物业：

1.选择度假租赁物业

最佳位置是游客经常访问的地点。它通常有主要景点，如海滩，山脉，湖泊，赌场或国家公园。在考虑在哪里购买度假出租物业时，位置，设施和景点很重要。在您喜欢的地区选择度假出租物业，还可以选择一个拥有众多旅游景点的度假物业。

如何找到度假租赁物业

在过去的几年里，度假出租物业已成为游客在度假期间寻找临时住宿的热门选择。这些类型的房产可以在网上找到，在该地区有房地产经纪人，或者来自Roofstock等交钥匙房地产公司。

以下是寻找度假租赁物业的常用方法：

搜索在线列表

在线搜索是开始寻找度假租赁房产的最佳地点。选择一些您喜欢的旅游目的地，然后通过查看地图，当地景点，酒店和出租物业来了解该地区。这将有助于您了解哪些房产出租，为什么游客会去这个地区，以及可供购买的度假租赁单位。

查看Zillow，Realtor.com和ForSaleByOwner。您可以根据要购买的价格范围和区域过滤结果，有些列表将度假属性作为您可以搜索的关键字。这需要提前进行一些研究，因为您需要了解该地区的景点，以鼓励游客参观和租赁。

使用房地产经纪人

在线浏览后，您还应该与当地房地产经纪人合作，帮助您研究该区域并设置约会以查看潜在的度假租赁房产。房地产经纪人将能够为您提供当地对该地区的看法，包括度假者想要留下的地方。例如，他们可能会告诉您在海洋的1个街区内是最好的购买地点。

房地产经纪人还会告诉您有多少可比较的房产出售和租赁。开始与房地产经纪人合作的最佳方式是向您的网络询问推荐。您还可以使用Realtor.com的Find a Realtor工具。

度假租赁物业的最佳去处

购买度假物业的最佳地点是基于地理位置的可取性，可负担性，您的预期投资回报率，当地入住率和短期市场租金率。在旅游区选择一个地方，不仅附近的景点很容易到达，而且还有上升的投资潜力。

*数据于2018年6月28日从Rented.com获得。

地图定义：

年收入 - 12个月期间的平均租金收入，即市场上的典型租赁物业可望获得的收益。这不包括客人可能需要支付的任何额外费用，如清洁费，损坏豁免等。
平均全部成本 - 市场上出租房产的年平均费用;包括平均抵押贷款，财产保险，房地产税，公用事业和维护等。
平均每日费率 - 该市场的租赁房产在一年中的平均费率可望获得。实际每日房价将根据一年中的时间，星期几甚至长度而在市场上有所不同。

一些地方包括拉斯维加斯因其赌场，纳什维尔因其音乐场景，奥兰多因迪士尼世界和Pensacola因其沿海地区。该地区的景点很重要，但由于过于昂贵且投资回报率不高，一些主要城市如纽约和旧金山被排除在外。

在决定在何处购买度假出租物业时，当地入住率达到70％或更高是一个很好的经验法则。但是，您需要考虑许多度假城镇是季节性的，因此这些费率将会波动。短期市场租金也有所不同。考虑一下这个区域的租金，然后弄清楚当房产没有出租或租金根据季节波动时是否能够支付账单。

2.计算收入和成本潜力

您想购买一个您将享受的度假出租物业，但也有经济意义。一旦确定了潜在的房产，您就应该进行成本效益分析，以确保您可以负担房产，即使房产空置。查看该地区的空置率以及短期租金，然后将其与您的每月融资和运营成本进行比较。

一旦您了解了运营成本和租金收入，您就可以判断该物业的现金流是否为正。例如，如果房产的月度运营费用为250美元，每月按揭付款为1,750美元，夜间租金为100美元，入住率为80％，您可以通过以下方式计算您的潜在月度利润：

潜在月收入：（$ 100）x（80％）x（30天） - （$ 250）+（$ 1,750） = $ 400

在此示例中，如果可以出租整整30天，则该属性为现金流量正数。但是，请记住，如果您住在兼职单位，并且在非高峰季节入住率也会下降，您将大幅降低您的潜在入住率。

度假出租物业可以是一个合理的投资和放松的好地方，但请记住与所有权相关的成本。除了在线网站预订租金所收取的费用外，您还将负责酒店税，保险费，HOA费，公用事业费和管理费。这些费用还包括物业管理费，租房广告，财产税，租金收入税，HOA费，许可证，抵押付款和保险。

典型度假租赁物业成本

在这里，我们将讨论拥有度假租赁物业的主要成本：

度假租赁物业税

有3种类型的度假租赁税，包括房产税，租赁所得税和入住税。它们都需要考虑到您的所有权费用。房产税取决于房产所在的县，所得税是根据您的短期租金收入计算的。占用税也因城市，县和州而异。

物业税

全国各地的房产税差异很大。在购买房产之前，请查看房地产经纪人或之前房主的年度税。即使您的房产没有租用，也要确保这是您可以支付的费用，因为度假租赁通常是季节性的。

财产税通常每月从您的贷方设置的托管账户中支付，这样您就不会陷入昂贵的年度一次性付款。财产税通常可以免税。这就是为什么咨询您所在地区的注册会计师以便利用可用的最多税收减免的原因。

租赁所得税

第二种税种是您在年底支付的租金所得税。如果您出租房产14天或更短的天数，无论租金收入金额多少，您都无需缴纳税款。否则，您将根据您的普通税率对您的租金收入征税。

入住税

第三，有入住税，也被称为酒店税。这些通常为每晚5-19％。您应该向您的客人收取这些税款，并且您有责任将其支付给他们应该到达的市政当局或城市。这些可能是州住宿税的补充。如果您通过Airbnb租赁您的房产，如果您的城市有这种能力，他们将为您收取税款。

运营费用

财产保险，HOA费用和公用事业是与拥有度假租赁财产相关的其他费用。财产保险涵盖您的财产，免受天气损坏和故意破坏。 HOA费用包括您的设施和公共区域，有时包括某些公用设施。公用设施是运营房屋所需的必需品，如水，电，煤气和电缆。

财产保险

当您拥有度假出租物业时，您将需要房主或房东保险。您需要的保险类型取决于您出租物业的频率以及您将其用作度假物业的频率。如果您在沿海地区，请记得查询洪水保险。

HOA费用

如果您在有公共区域的计划社区购买公寓或住宅，您将负责支付HOA费用。这些费用根据单位数量，单位大小和提供的设施而有所不同，如24小时礼宾服务或水疗中心。 HOA费用通常每月支付，但也可以按季度支付。如果您出租房产，那么这些费用可以免税。

公用事业

请记住，与租户支付自己的公用设施的传统租赁物业不同，您将负责与该物业相关的所有公用事业。打电话给公用事业公司，询问有类似财产的邻居或向前任房主询问过去的水电费是个好主意。在决定租金收费时，可以计算出这些数字。

管理费

管理您的度假租赁物业时，管理费将支付给物业管理公司。大多数度假租赁业主选择使用物业管理公司，因为该物业通常远离他们的主要住所。

这些费用根据管理公司提供的服务而有很大差异。公司必须做的事情越多，比如列出房产，展示房产并在每次到达时结识新客人，那么他们收取的费用就越多。度假租赁市场的平均费用为28％。

这远远高于长期租金的10％的平均费用。增加费用的原因是度假出租物业需要更多时间来管理，因为租户停留时间要短得多。

融资成本

当然，您可以为您的度假租赁物业支付现金，但大多数人选择为其提供融资。如果您为度假租赁房产提供融资，则需要将每月抵押贷款支付到您的费用中。此外，还要考虑融资的前期成本，包括评估和贷款发放费用。我们在下面的部分讨论融资。

如何在度假租赁物业赚钱

通过Airbnb，VRBO和酒店项目，热门的度假租赁方式为赚钱。如果您雇用物业管理公司，他们会为您列出该物业并负责所有服务，但您需要将其费用加到您的费用中。或者，您可以自己管理财产并创建/管理列表。

以下是使用您的度假租赁物业赚钱的方法：

1.爱彼迎

Airbnb是一个在线平台，可让您将度假物业出租给寻找酒店替代品的游客。您可以创建一个房产列表，其中包含酒店设施，卧室数量，浴室和其他任何亮点的描述。在白天拍摄包含您的商家信息的照片，以获得最佳照明效果。

每次在网站上完成预订，您将需要从Airbnb收取服务费。服务费从3％到5％不等，具体取决于主人的取消政策。如果该地区需要税，则包括税，但服务费根据预订小计计算，然后再添加费用和税金。费用会自动从主持人的付款中扣除。

2. VRBO

VRBO，或度假租赁业主，是一个在线分类网站，度假业主宣传他们的财产，以便在该地区的游客可以看到它。您可以自己管理酒店或聘请物业经理列出VRBO并负责日常运营。

它与Airbnb的不同之处在于它提供了几种不同的费用结构。如果您希望为您管理上市，那么长期租赁的年度订阅费用为399美元，预订费用为8％或预订费用为13％。费用将自动从房主的支付中扣除。

3.酒店计划

酒店计划是您度假出租物业赚钱的另一种选择。酒店计划提供您已购买的“condotel”酒店已经注册的酒店计划。这些酒店管理公司要求您使用他们的管理服务，因此您无法自行管理酒店，并且面向希望租赁房产然后在严格的租赁时间表内使用的人。

这些酒店计划根据所在单位的类型，地点和您所支付的服务而有很大差异。但是，它们通常都要求您在指定建筑物中拥有房产，然后注册其租赁计划。该单位将配备齐全，酒店将为您租用，清洁它，并为客人提供夜间房价包含的所有酒店设施。

由于酒店设施的原因，公寓的价格通常高于其他公寓，但酒店计划费用也较高。预计支付特许经营费，通常约为10％，其他费用可能高达租金收入的50％。酒店计划通常每季度向业主付款，并自动首先扣除所有费用。

3。获得融资和购买度假出租物业

在您选择房产的位置并计算其收入和成本后，您将需要支付房产费用。您可以使用所有现金购买或为酒店提供资金。度假出租物业通常由合格贷款，组合贷款，多户贷款或某些情况下的短期贷款（如硬通货贷款或过桥贷款）提供资金。

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度假租赁物业的4种常见融资方式是：

符合贷款

对度假租赁物业的合格贷款的贷款资格比出租物业更宽松，但比主要住宅更严格。贷款人知道，借款人将在一年中的部分时间居住在那里而不完全依赖租金收入来支付抵押贷款。话虽如此，通常需要首付20％，信用评分超过680（在这里免费检查你的分数）。

资产负债表贷款

资产负债表贷款是一种抵押贷款，不符合房利美（Fannie Mae）/房地美（Freddie Mac）标准，或作为投资存放在贷方的资产负债表上。资产负债表贷款是一个广义的术语，但通常包括租赁房地产贷款，巨额贷款，现金再融资等。

投资组合贷款

投资组合贷款可以由想要一次融资多个房产的投资者使用。它还可以用于资助多家庭财产。投资组合贷款通常提供较低的个人资格和较少的财产要求。有关投资组合贷款的更多信息，请查看我们的投资组合贷款深度指南。

多户贷款

多户贷款用于资助拥有2至4个单元的多户度假住宅或拥有超过4个单元的公寓楼。有4种类型的多户贷款：传统抵押贷款，政府支持贷款，组合贷款和短期多户融资。每种贷款都有自己的贷款标准。欲了解更多信息，您可以查看我们关于多户贷款的最终指南。

短期贷款

过桥贷款是一种短期贷款，可用作临时融资。例如，如果您发现房产很多并希望在长期融资到位之前购买房产，那么过桥贷款可能会起作用。这些贷款通常具有比合规贷款更宽松的资格。

另一种选择是硬通货贷款。这是一个理想的物业，需要在您通过永久贷款再融资之前进行修复或调味。硬通货贷款更多地基于房产的修复后价值（ARV），而不仅仅是借款人的财务状况。有关硬通货贷款的更多信息，请查看我们的最佳硬通货贷款指南。

如何购买度假租赁物业没有钱

可以购买没有钱的租赁房产，但它需要一些腿部工作，而且通常不会与度假租赁房产相关。你需要找到这个房产，说服另一个投资者把钱放下来，或者找一个贷款人来资助它而不用钱。如果您想了解更多信息，可以阅读我们关于无钱翻转房屋的终极指南。

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4.聘用运营服务

一旦您购买了度假出租物业，您可以自己管理或让其他人为您完成，这将影响您所需的服务以及您的总体成本。例如，如果您要自己管理酒店，那么您需要雇用草坪护理和清洁工等运营服务。如果您有游泳池，您将需要一个单独的公司来清洁和照顾游泳池。

典型的运营服务包括以下内容：

清洁服务
维修与保养
外部美化护理

但是，如果您购买房主协会（HOA）的度假租赁房产，他们将为您处理大部分外部护理。此外，如果您聘请物业管理公司，他们通常会为您处理所有运营服务。当然，他们收取费用，需要考虑您的费用。度假租赁物业管理费有所不同，但平均租金收入的28％。

“如果房产得到良好维护，更新并保持清洁，可能导致重复度假者在年复一年的同一时间回来。拥有这些重复租户将提供更稳定的收入，并将减少支付给管理公司寻找新租户的佣金。“ - 道勒建筑服务公司创始人兼业主Chris Dowler

5.列出度假租赁网站上的单位

您希望尽快租赁物业以开始赚取租金收入并抵消您的所有权成本。您或您的物业管理公司将在网站上列出该单元，以便将其暴露给度假者。这些网站包括Airbnb和VRBO等，您可以在多个站点上列出以增加租用者池。

当您列出您的租赁单位时，请阻止您想要使用它的日期，以便在此期间没有其他人可以租用它。如果该单元是酒店管理程序的一部分，他们将为您列出该单元。

6.管理财产

管理度假租赁房产的两种方式是自己动手或聘请公司为您办理。如果你自己管理，你需要住在附近或雇用服务人员，如清洁工，因为你不能自己翻转单位。您还需要一个系统让服务人员和客人进入酒店。一些业主有一个键盘，租客可以使用它来进入房产，然后在每次使用之间重置它。

或者，您可以聘请管理公司为您管理物业。这是一种耗时较少的方式，因为您不必参与日常操作。但是，它可能成本很高，您需要能够负担管理费。通常，度假物业的管理费用为25％至50％，其中28％为平均值。

“回报往往在很大程度上取决于财产的管理方式。它比大多数人意识到的要复杂得多。在Airbnb或VRBO上市只是第一步。如果您想真正实现最大化回报，那么获得正确的照片，描述，动态定价，访客通信和现场管理都会使这成为一份全职工作。这就是为什么我们在Rented.com上找到大多数业主通过与职业经理人合作得到更好的服务。“

- Rented.com首席执行官Andrew McConnell