留置权是附属于财产的未付债务，使财产出售变得复杂，直至解决。虽然抵押贷款留置权是自愿和预期的，但其他类型的留置权可能会使您无法获得房产的清洁所有权。机械留置权，税收留置权和判决留置权是非自愿的，必须在出售前解决。
留置的类型及其工作原理
在房地产中经常看到四种主要类型的自愿和非自愿留置权：抵押留置权，机械留置权，税收留置权和判决留置权。本节将描述这些留置权，无论是自愿还是非自愿，以及它们如何运作。
房屋或房产有四种常见的留置权。
1.抵押贷款
抵押留置权是一种法律形式的担保，以担保使用财产作为抵押来偿还债务。留置权，或在某些州，信托契约，保护贷款人，如果您不按照承诺支付，则给予他们对您财产的权利。当贷款全额支付时，留置权被释放。
关于抵押贷款留置权的其他一些重要信息包括：
- 你支付，你留下来： 只要您按照承诺付款，贷方就不会行使其拥有财产所有权的权利
- 他们优先考虑： 抵押权留置权通常优先于我们将讨论的其他留置权类型，但税收留置权除外
- 它们很常见： 在美国，人们在购买房屋时承担巨额债务是很常见的，留置权允许潜在的房主为购买提供资金
- 支付出售物业： 当您出售您的财产时，需要支付留置权以将契约转让给新的所有者
- 他们是自愿留置权： 当您同意从抵押贷款人那里借款时，您自愿同意在未付款的情况下使用您的房屋作为抵押品
- 这类留置权有消费者利益： 抵押贷款留置权允许您借入一大笔钱。在购买时，留置权允许您在节省足够现金之前买房
当借款人没有按照承诺支付并且贷款人行使其获得财产的权利时，就会发生丧失抵押品赎回权。抵押贷款留置权使贷方有权取消抵押品赎回权，但这是昂贵的，也是最后的解决方案。贷款人将收取错过付款的滞纳金，并发送书面警告以鼓励在取消抵押品赎回权之前付款。
2.力学连词
当承包商与房主签订协议以提供服务和改善房产时，房主同意支付这些服务并开始和/或完成工作。机械留置权是房地产物业中最常见的非自愿留置权形式。
从技术上讲，机械留置权可以以任何金额存放在房产上。但是，提交留置权会产生相关成本，因此损失较大时更为常见。每个州都有自己的留置权政策。在所有情况下，必须在契约转移之前将其移除或满足。
例如，HVAC承包商为您的fix-n-flip财产安装新的空气处理程序，一旦完成，他们会尝试收取欠款余额，并且您决定不付款。反过来，他们可以对您的财产提出留置权，要求在任何契约转移之前支付欠债。
提交成功机械师的留置权表明：
- 遵循了一个特定的过程：机械留置权法因州而异，所以让承包商遵守您所在国家要求的留置权的法律程序
- 标题上会有一个云： 如果留置权得到肯定，承包商现在就拥有了一个云
- 债务附属于该物业，直至解决： 机修工的留置权表明附属于其的未付承包商债务随财产转移;任何人都不太可能想要购买有留置权的房产，因为他们不会持有明确的头衔
防止留置权的最佳方法是按照约定支付。如果您与多个分包商合作，聘请总承包商可能是个好主意。如果法庭需要，请务必保留提款和付款的记录。请记住，每个州都有自己的机械留置权法律和豁免。
3.税收优惠
如果房主不支付联邦，州或地方税，则可以对其财产征税。税收留置权被放置在财产上以便忽略特定的财产税，但也可以用于未缴所得税等。
虽然税收留置权并不意味着立即扣押财产，但这种非自愿留置权优先于其他留置权，并将继续存在，直到偿还债务为止。这种类型的留置权通常有一个过程，在没有付款的情况下，将升级，直到出售财产以偿还所欠的债务。
拥有税务留置权的过程已有详细记录，包括：
- 房主事先通知： 在提交税收留置权之前，房主将收到要求付款的税收法案，并通知不支付金额的后果
- 通知其他债权人： 如果房主在给定的时间段内没有支付账单，则会提交留置权，这将使其他债权人（如抵押贷款公司）意识到政府已经向这个特定的房屋索赔
- 信用影响： 向您的抵押贷款机构和信用报告机构发送税收留置权通知，使未来贷款变得困难，并可能迫使抵押贷款机构取消抵押品赎回权
- 必须在销售时支付： 在您出售房产之前必须支付税款;产权公司或房地产律师可以帮助解决这个问题
如果房主与当地或联邦税务机构之间没有解决方案，那么房屋将被称为“税收出售”的征税实体出售。那时，房产，房主的名称和应缴税款通常在可以进行销售过程的当地司法管辖区发布。
4.判决谎言
当房主被起诉，损失和无法支付时，可以对财产进行判决留置权。判决留置权包括一系列情况，包括儿童抚养和汽车事故诉讼。可以对房地产或个人财产（如车辆或家具）提出判决留置权以偿还债务。
通常，判断留置权是企图捕获金融债务的最后手段。例如，在子女抚养费方面，您通常有机会赎回您的犯罪行为。但是，如果你欠钱，不付钱，并且法院对所欠的人有利，那么他们就可以提出判决留置权来收回这笔钱。
判断留置权也会带来这些问题：
- 工资补贴： 由于判决没有像税收或抵押这样的第一留置权，因此通常会在判决留存之前为工资支付工资。
- 销售并发症： 在留置权满足之前，不能发生向新卖方的明确转让
- 他们跟着你： 即使该人目前没有财产，判决也可以跟随他们未来的资产
例如，如果彼得拒绝支付子女抚养费且判决金额为40,000美元而且没有任何资产，那么如果他试图在未来购买房屋，他将在购买时附加抵押和财产的判决留置权。 。
留置权对房地产销售的影响
在房产的任何留置权得到解决之前，您的房屋出售不能关闭。留置权在标题上留下了可能导致两个主要问题的云：持续延迟或完全取消交易。虽然抵押留置权是已知和理解的，但其他类型的留置权可能会导致巨大的挫折。
留置权对您的财产出售有两个主要影响。
1.延迟结算
延迟定居点在具有所有权的属性中很常见，有时可以相对容易地解决。例如，如果卖方能够解决留置权并将支付它以摆脱财产，或者存在行政问题，从而产生了不必要地使标题蒙上阴影的留置权。
有些时候，贷款人没有对付清贷款发放留置权。在这个行政案件中，产权公司或房地产律师可以提供帮助，但这需要时间。如果您没有使用产权公司或房地产律师，那么预计会出现重大延误，特别是如果您的贷方已经停业。
2.取消交易
虽然一些留置权很容易为业主解决，但其他人可能很复杂或陷入法律问题，拖延了过程，看不到尽头。如果房产附有留置权，购买可能会有很多原因。
购买交易可能被延迟或取消的原因：
- 误导买家： 业主误导买家关闭时间框架，以提供明确和有市场的头衔，买家不能等待
- 正式纠纷： 业主希望在法庭上合法地对留置权提出异议，买方不能等待法院的日期和程序
- 最后一分钟的标题搜索： 现金购买者，投资者或未与代理商合作的人可能不会在最后一刻之前请求标题搜索，并且发现留置权需要延迟
虽然某些类型的留置权在结束时得到了回报，例如抵押留置权，甚至是提前谈判的小承包商留置权，但大多数银行和其他贷方都不希望为现有留置权的财产提供资金。在新主人占有时支付。
值得注意的是，一些投资者会购买特定种类留置权的房产现金，如税收留置权，如果他们可以对他们有利的折扣价格，但这些并不是普通住宅物业的主要购买者。
如何解决留置权
虽然一些留置权来自行政错误，但大多数人需要全额支付或法律上有争议，并决定释放留置权。要及时处理销售流程，您可以支付全额，设置付款计划，申请留置权或以销售价格进行协商。
有四种方法可以解决留置权问题。
1.全额支付金额
解决准确的现有留置权的最佳方法是尽可能全额支付金额。即使直接支付留置权的直接方法通常仍需要时间和坚韧。例如，在支付IRS税收留置权时，该机构有30天的时间来释放仍然经常造成延误的留置权。
请注意，因为留置权已从财产中释放，并不意味着它将从您的信用记录中删除。请确保如果您支付留置权，您要求付款方发布一份发布表格，您可以对继续记录在案的信用机构提出异议。
2.设置分期付款计划或申请部分发布
一些留置权，例如判决留置权或税收留置权，将允许您设立分期付款计划，称为税收留置权的“分期付款协议”。其他留置权如机械师的留置权可能允许您支付部分款项，然后更改现有留置权的金额 - 称为部分释放 - 这可能使其更适合买家。
分期付款协议
如果美国国税局或其他州或地方税务机构认为您可以支付现有债务，他们可以向您发放分期付款协议，然后您可以请求取消留置权。此留置权仍未自动从您的信用记录中删除，因此请务必在您的还款协议到位后通过信用局解决此问题。
部分发布
机修工的留置权在技术上可能不允许部分付款，但如果有人留下并且有记录，则您可以请求更改现有的留置权金额。这被称为提交“部分释放”。这并不能解决留置权问题，但如果有现金购买者愿意就价格进行谈判，则记录的较小金额会使房屋更有可能出售或更有可能清除如果房主有任何利润，则留置待售。
3.上诉或争议留置权
虽然您有机会在法庭上分期付款之前对所有留置权提出异议，但有时存在错误的留置权，例如定期发生的联邦税收留置权。如果您遇到这种情况，可以通过行政听证会对其提出上诉。房地产律师可以帮助您完成此过程。
在留置权错误的情况下，通常会在判决后的14天内对您有利。请注意，尽管这些留置权不再存在，但通常仍会在信用局中注明，因此即使在解雇之后检查它们也是明智的，以便将它们从任何报告机构记录中删除。
4.与价格上的购房者协商以包括留置权考虑因素
虽然非传统，但有投资者和购房者提供现金优惠，并愿意与留置权考虑进行谈判，以获得可靠的交易。一些买家愿意通过减去购买价格欠款来进行谈判。这样做是一种不常见的策略，但它有可能使房主和购买者都受益。
作为一种投资方式，有些人会购买已经发给房主的税收留置权证明。要了解有关此做法的更多信息，请参阅我们的税务留置权和税务契约投资指南。
什么是留置权常见问题（FAQs）
虽然我们已经回答了很多关于留置权的问题，但您可能仍然会遇到一些悬而未决的问题。我们在这里回答了一些最常见的问题。如果您有其他问题，请随时在FitSmallBusiness论坛中提出问题，我们会尽快给您回复。
您如何知道您的房产是否有留置权？
如果没有通知，通常不会将留置权放在您的财产上。但是，为了确保您的财产上没有非自愿留置权，请在线访问您的县评估办公室，并进行地址查询，免费为您提供此信息，或者标题公司或房地产律师可以合理地帮助您收费很少。
留置多久了？
留置权的到期日取决于留置权的类型和州法律。联邦所得税的持续时间比一些州机械师的留置时间长，其范围可以从90天到超过10年，大多数法律允许债权人在到期前续签留置权。
你可以卖掉你的房子吗？
您可以出售该物业，但这非常困难。贷款人通常不会为拥有现有留置权的房产发放贷款。这是因为留置权表明另一个债权人对财产提出了财务索赔。在列出待售房屋之前解决留置权是最佳解决方案。
底线
考察什么是留置权，我们不仅发现了许多类型的留置权，而且还发现了在出售房屋或财产时可能产生的后果。虽然有多种方式可以解决留置权问题，但是完全支付留置权或安排付款计划通常是清除所有权并允许在预期时间内进行财产出售的最有效选择。
