酒店融资：建设，购买，翻新或再融资的贷款

酒店融资可用于建造，购买，翻新或再融资酒店或汽车旅馆。酒店贷款的四种主要类型是SBA 7a贷款，SBA 504贷款，USDA B&I贷款和传统银行贷款。您通常可以看到酒店融资费率在5-9％之间，还款期限最长为25年。

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商业房地产酒店贷款

酒店贷款是房地产贷款和商业贷款的组合。鉴于潜在的房地产作为抵押担保，您的酒店建筑必须像传统的商业房地产贷款一样获得批准。但是，您还必须证明您的酒店作为企业的有效性。

许多不同的商业环境都需要酒店融资。您可能想要为您当前的酒店贷款再融资，获得酒店装修贷款，购买新酒店，或者您可能需要贷款购买新设备。无论您的情况如何，酒店通常都会从三个主要渠道获得贷款：

常规银行贷款
SBA 7a贷款
SBA 504贷款

下表对这三个选项中的每一个进行了较高级别的比较，但我们会详细说明下面应该为每种类型的项目使用何种类型的贷款。

酒店贷款选项一览


	条款	最好的
常规银行贷款	贷款规模：没有限制价格： 5 - 7% 术语：长达25年	拥有现有银行业务关系的强大借款人。
SBA 7a为CRE提供贷款	贷款规模：高达500万美元价格： 5.75 - 7% 术语：长达25年	较小的商业房地产项目。
SBA 504贷款	贷款规模：高达2000万美元价格：银行部分约为5％，CDC部分约为3.7％术语： 10 - 20年	较大的项目很难获得传统的银行贷款。

商业房地产酒店贷款资格

为了获得上述酒店贷款之一的资格，您通常需要专注于满足类似的资格，无论您获得的贷款类型如何。需要注意的最重要的类别是您的个人信用评分，您的业务时长以及您的还本付息率。

大多数酒店贷款都有这五项资格要求：

信用评分为680+（在此免费查看）
现金首付至少10％
3年以上的业务
商业偿债覆盖率（DSCR）为1.20+
最近没有破产，税收留置权或取消抵押品赎回权

在确定是否贷款给潜在酒店时，承保人还使用非常独特的指标。许多人会看看他们自己独特的公式来确定你的项目的可行性，所以这取决于贷方。但是，一个行业接受的公式通常是每个可用空间收入（RevPAR）指标。您可以通过将酒店的平均入住率乘以酒店的平均每日房价来计算。

例如，如果您的酒店平均每晚收费100美元，而您的平均入住率为85％，那么您的RevPar将为85美元（每晚100美元* 85％入住率）。您可以将RevPar得分乘以特定天数，以获得每月或每季度（30或90天）的RevPar。

由于RevPar因地域市场而异，因此RevPar没有为了通过贷方而必须满足的标准。 RevPar只是一个重要的工具，可以帮助您 - 或您的贷方 - 确定您的酒店可以赚多少钱。它可以帮助您了解每个房间每晚可以收取多少费用，以及您是否在您的市场中具有竞争力。

如果再融资或获得装修贷款，贷方将获取您的RevPar分数并将其与您酒店的历史数字进行比较。他们还会将该数字与您所在地区的可比较酒店进行比较，以获取所有贷款类型，包括新建筑。这就是他们如何知道您的RevP是否足够高以获得融资。

要了解有关这些贷款的更多信息，您可以阅读我们的商业房地产贷款指南。我们现在将深入了解适合您酒店情况的融资类型，以及可能使您的成本或申请流程与众不同的原因。

通过SBA 7a贷款，SmartBiz可以为您提供高达500万美元的商业房地产融资。他们提供低至优惠的固定费率加2.0％，并可通过SBA贷款计划为各种酒店项目提供资金。使用技术加快流程，SmartBiz可以在30天内为您的批准贷款提供资金。几分钟内在线预审。

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酒店装修贷款

您酒店的“装修贷款”一词很广泛，但通常指的是任何可以延长酒店使用寿命的改善措施。根据他们的花费多少进行重大和小的翻新。装修包括以下费用：新地毯，游泳池更新，油漆或其他非结构性改建。

许多酒店业主将尝试通过利用业务的运营现金流进行小规模整修，但重大改造（超过10万美元）通常需要某种类型的融资。为了使装修得到资助，酒店的收入和现金流必须非常强劲。酒店必须能够向贷方展示如何轻松地进行任何装修贷款，以及这些非结构性改进将如何帮助企业。

重要的是要注意酒店经常需要装修，贷方希望你能为他们储蓄。根据东北银行执行副总裁Pat Dignan的说法：

“酒店装修的一个陷阱是，这是一个不变的需求。房间很小，因此人们坐在床边，床垫更快，行李在房间里被撞，地毯经常出没。酒店通常需要每7到10年进行一次大修，贷款人喜欢看到有储备账户设置的借款人为此做好准备，然后才会要求融资。“

物业改善计划（PIP）义务

您的旗帜的特许人可能会要求您同意PIP（房产改善计划）。 PIP将指导您在不同时间点翻新酒店的特定方面。例如，特许人可能会强迫您购买新的标牌，他们可以根据您的房产改善计划购买新标牌。或者他们可能要求您的大厅每五年翻新一次。

您的旗帜的特许人可能会要求您将资金存入PIP储备。无论您是收购现有酒店还是从头开始建造您的酒店，您都可能有足够的钱预订酒店的装修。您应该检查您目前拥有的任何PIP储备金，因为它可以帮助减轻部分成本。

装修贷款选项

虽然SBA贷款可用于酒店的大型翻新，但与其他形式的融资相比，它们的使用频率较低。 SBA贷款需要大量文件来证明装修将如何增加业务的收入或现金流。

装修也往往比新项目花费少得多，这意味着您的融资金额将会减少。这可能会使一些银行难以忍受SBA贷款流程，因为根据您的项目，他们可能会从较小的贷款中获得金额。

下表显示了您最有可能选择酒店装修融资的选项：

最佳酒店装修贷款选项一览


贷款类型	概观
常规银行贷款学到更多	您最便宜的选择可能是与您当前有合作关系的银行合作。
商业信贷额度学到更多	LOC可以帮助您计划意外开支，同时还为较小的装修做准备。
桥梁贷款学到更多	桥梁贷款可以帮助您，直到您可以获得更好的长期解决方案。

酒店装修贷款需要牢记的是，您必须展示装修将如何帮助未来的业务。

根据Hotel Executive的S. Lakshmi Narasimhan的说法，一种方法是计算资产周转率。此比率显示与投资于资产（例如酒店）的资金相比可赚取多少资金。如果该比率呈下降趋势，那么该业务可能会失去收入，这意味着该酒店的资产“疲惫”且需要更新。

酒店收购贷款

酒店收购贷款用于购买当前正在运营的现有酒店。酒店收购通常只能获得约65％的LTV（贷款价值）融资，其中大多数其他情况将高达80-90％。当您购买现有酒店时，这可能会使资金难以到来。

购买酒店通常需要为购买价格的很大一部分提供融资。购买受欢迎的旗帜酒店比购买独立酒店或妈妈和流行汽车旅馆更容易融资。

酒店收购贷款选择权

酒店收购最受欢迎的长期融资方式是传统银行贷款，SBA贷款和私人贷方。过桥贷款有时用于关闭需要快速行动的交易，然后很快再融资。

下表显示了常用于酒店收购的每种贷款的概述：

最佳酒店收购贷款选项一览


贷款类型	概观
常规银行贷款学到更多	如果您有足够的抵押品和现有的银行关系，传统贷款是很好的。
SBA 7a商业房地产贷款学到更多	可能需要45-90天才能获得，但如果您只需要高达500万美元，则可能是最便宜的选择。
SBA 504贷款学到更多	504贷款可以资助有利于社区的项目，或者耗资高达2000万美元的项目。

SmartBiz可以使用房地产作为抵押，为您的酒店收购提供高达500万美元的资金。他们通常通过SBA贷款为酒店项目提供资金，固定利率低至最高+ 2.0％。他们可以在批准后30天内为您的项目提供资金。几分钟内在线预审。

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再融资您的酒店贷款

重新融资您的酒店贷款通常发生在您被迫购买或建造酒店不太理想的贷款时。再融资您当前的贷款可以为您提供更低的利率，更便宜的每月付款，并为酒店运营提供额外的资金。

将现有酒店作为经营业务再融资通常比为一项基础项目融资要容易得多。这主要是因为您现在拥有经过验证的商业模式，包括实际销售，入住率数据和可验证的收入。

再融资贷款选择

如果您的业务成功运营，再融资酒店贷款通常会为您提供很多选择，因为该业务现在有更大的抵押贷款支付历史。

此外，如果您为贷款再融资，那么您通常会在一段时间内支付贷款。这意味着您可能需要的资金远少于您第一次获得贷款时所需的资金，这可以为您提供借贷机会。

以下是酒店贷款再融资最佳融资方案的简要概述：

最佳酒店再融资贷款选项一览


贷款类型	概观
常规银行贷款学到更多	如果你是一个拥有现有银行业务关系的强大借款人，那么你可能是最好的选择。
SBA 7a商业房地产贷款学到更多	酒店和汽车旅馆经常发现这是1-5百万美元项目的唯一长期选择。
SBA 504贷款学到更多	如果您正在扩建或购买第二处房产，您可以再融资高达2000万美元。

在为您当前的酒店贷款再融资时，贷方将对您自酒店运营以来的表现非常感兴趣。这与您的地理位置的未来前景相结合将是决定您是否获得批准以及您可以借入多少的最大承保因素。

新建酒店贷款

从头开始建设一家新酒店是最难获得融资的项目，因为您没有任何业绩历史可供展示。获得这些交易的融资类似于从头开始任何全新业务时获得融资，并且您正在构建抵押品这一事实带来额外好处。

全新的酒店将比任何其他酒店项目花费更多。这个过程可能很漫长，您可能需要支付大笔资金才能开设酒店。即使在您开业之后，您的酒店可能需要一段时间才能获得支付大额贷款所需的收入，同时仍能满足其运营成本要求。

在为新建筑项目借入酒店贷款时，需要考虑所有这些因素，因为您可能需要借入足够的资金来支付这些款项：

建设预付款
营业费用为1-3个月
您借入6-9个月的贷款支付

如果您有足够的资金来处理部分或全部这些前期或早期运营成本，您可能只想考虑为您的新建筑项目购买酒店贷款。新建贷款也很难获得。

东北银行执行副总裁Pat Dignan表示，“现在很少有贷款人会进行新的酒店建设，但那些通常希望与拥有丰富经验和成功记录的借款人合作的人。他们需要进行可行性研究来核实预测，并确保新的酒店供应不会过度稀释当地需求。而且，借款人应该准备与特许经营权合作，拥有许可证，并制定可行的建设计划。“

新建贷款选择

只有提供100万美元贷款的贷款人才能够帮助新建筑项目。他们中的许多人，如SBA贷款，将很难获得资格。获得新项目融资的最佳选择是通过私人商业房地产贷款机构。

SBA贷款是新建酒店贷款的一种选择，上面将对它们进行更详细的讨论，但它们并不是新建筑的最佳选择之一。下表显示了新建贷款的最佳选择概述。

新建酒店贷款选项一览


贷款类型	概观
常规银行贷款学到更多	传统上，银行为许多新建筑酒店项目提供资金，这些项目具有强大的概念证明。
私人贷款人学到更多	家庭办公室或房地产融资公司等私人贷款机构通常会寻找具有较强潜在投资回报率的项目。
房地产投资公司学到更多	对于困难或高成本的项目，房地产投资公司是一个很好的选择。

请记住，您的酒店建设贷款的过程与您可能获得的其他酒店贷款不同。根据金斯伯格雅各布斯律师事务所联合创始人索尼金斯伯格的说法，他代表酒店业主和贷方，他说：

“建筑贷款将有许多不属于非建设贷款的条件。首先，贷款人及其律师将仔细审查GMAX合同和建筑师/工程师协议，以及来自这些第三方的相关同意/下属，以及区域划分，许可证，留置权豁免等。并且将详细规定借款人如何能够通过施工托管获得贷款支付。“

FF&E酒店贷款

酒店最常见的大额费用之一是更换您的FF&E（家具，固定装置和设备）。这些可能是资本密集型项目，对于保持品牌形象的力量和客人的享受至关重要。

更换家具或重要酒店设施所需的任何融资将与您获得的任何装修融资相似。但是，有一些设备贷款可以为您提供所需的融资，只使用您购买的设备作为抵押品。无论您只需要支付新设备的费用，还是希望将设备与其他形式的融资一起融资，设备融资都是一个不错的选择。

如果您希望将其与其他融资相结合，那么您应首先获得更大贷款的资金，如SBA贷款。当您申请SBA或传统银行贷款时，在您的账簿上获得设备贷款将使获得批准变得更加困难。银行也可能希望您使用从他们那里收到的资金偿还设备贷款。

FF&E贷款期权

如果您愿意，您可以使用三种主要商业房地产贷款中的任何一种来支付FF&E。但是，当您购买设备时，您可以获得使用您的设备作为抵押品的特殊融资，这比传统融资更容易获得资格。

设备融资可以作为贷款或租赁给出，在租赁期结束时有各种可能的购买选择。您在租约结束时购买设备所需的费用越少，每月支付的费用就越高。您可以阅读我们的指南，了解有关设备租赁的更多信息。

如果您希望为您的酒店提供新的FF&E资金，以下是您的典型贷款选项：

最佳酒店FF&E贷款选项一览


贷款类型	概观
设备贷款学到更多	如果您只需要为持久的大型设备提供资金，设备融资就很棒。
商业信贷额度学到更多	LOC可帮助您计划意外开支，同时还可满足较小的设备需求。

特许经营酒店融资

如果您正在购买一家成功的知名特许经营酒店，您可能会发现获得贷款比其他酒店更容易。这要归功于您经过验证的品牌和商业模式，以及您的特许人可能拥有的联系。特许人可以在帮助您获得所需融资方面发挥关键作用。

成为特许经营商的巨大好处之一就是您已拥有一个成熟的品牌。这有助于贷款人为您提供贷款。您可以向您的特许经营商咨询过去他们成功处理的贷方的建议，这意味着这些贷方将非常熟悉您的业务模式。

事实上，如果您需要为酒店提供融资，与强大旗帜合作可能是您唯一的选择。根据Jan A. deRoos的说法，博士，康奈尔大学教授酒店和房地产金融：

“在获得融资之前，开发商通常会获得特许经营权。事实上，其中一个主要品牌会批准你的特许经营权，这说明了你的净资产，商业技能以及你有多大的风险。事实上，许多贷款人只会向经批准的特许经营商提供贷款，或者考虑与已建立的业务关系（可能与投资组合中的某些特许经营房产有关）的独立酒店经营者。

特许经营贷款选择权

所讨论的每一笔贷款都是特许经营的一个很好的选择，并且可以从特许经营的独家贷款计划中借款。特许经营的最佳贷款选择将是本文开头讨论的三个主要选择。下表概述了这些贷款选项。

最佳酒店特许经营贷款一览


贷款类型	概观
常规银行贷款学到更多	如果您或您的特许人与银行有长期贷款关系，那么非常合适。
SBA 7a商业房地产贷款学到更多	当您拥有适合您所在地理位置的旗帜时，SBA贷款变得更容易获得。
SBA 504贷款学到更多	SBA 504贷款非常适合高达2000万美元的项目。