自存储贷款通常用于为自助存储单元和商业房地产建筑的购买，翻新或新建提供资金。三种最受欢迎的自助存储贷款是传统的银行贷款，商业房地产的SBA 7a贷款和SBA 504贷款。存在其他替代贷款选择，但通常更短期。
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自助仓储贷款如何运作
自存储贷款通常是商业房地产贷款。它们通常是长期贷款，旨在将建造或购买自存储单元的总成本隔开10至25年。自存储贷款的贷方通常会查看业务的财务业绩，房地产价值，周边市场以及您的信用状况，以作出贷款决策。
这些贷款几乎总是用于购买商业房地产或从头开始建设，并且非常受贷方的欢迎。根据存储管理局特许经营联合创始人兼总裁Marc Goodin的说法：
“自助存储设施一直是最赚钱的房地产业务，它们是贷款友好的，因为它们的失败率几乎与那里的任何业务相差无几。”
在哪里获得自助存储贷款
通常，当您查看自助存储贷款时，有三个主要选项：
- 常规银行贷款
- SBA 7a商业房地产贷款（CRE）
- SBA 504贷款
这些选项中的每一个都可以在传统的贷方（如东北银行）或通过经纪人（如SmartBiz）找到。下表一目了然地比较了这三个选项。所有三种贷款方式的利率通常在5-7％之间。
最好的自助存储贷款一览
| 常规银行贷款 现在申请 | 贷款额度： 没有限制 还款条款： 长达25年 | 拥有银行业务关系或净资产高的优秀借款人。 |
| SBA 7a为CRE提供贷款 现在申请 | 贷款额度： 高达500万美元 还款条款： 长达25年 | 涉及商业房地产的小型自助仓储贷款项目。 |
| SBA 504贷款 现在申请 | 贷款额度： 高达2000万美元 还款条款： 10 - 20年 | 较大的项目可能难以获得传统的银行贷款。 |
自存储贷款资格
每个主要贷款选择的资格要求只有一些细微差别。对于他们所有人来说，你通常需要成为一个主要的借款人，并提供一些抵押品以支付贷款。这意味着如果您符合一个人的基本资格，那么您很有可能也会达到其他人所需的标准。
为了获得上述自助存储贷款之一，您通常需要满足以下5个基本资格要求：
- 信用评分为680+（在此免费查看）
- 现金首付至少10％
- 3年以上的业务
- 商业偿债覆盖率（DSCR）为1.20+
- 最近没有破产，税收留置权或取消抵押品赎回权
迷你存储业务被认为是被动收入业务，可能会使您丧失某些传统银行贷款的资格。幸运的是，SBA规则在2010年发生了变化，允许被动收入企业获得商业房地产贷款。如果您正在寻求传统的银行贷款，您应该在提交任何文件之前提前询问此要求。
现在您已经很好地了解了您是否有资格获得自助存储贷款，让我们看看您何时可能希望根据您的融资需求使用每一笔贷款。在上述三个选项中，我们将为每种情况选择最佳选项，然后提供可能适合您的任何其他替代选项。
新建筑贷款
除非周边市场是正确的，否则建立新的自助仓储设施可能很难获得融资。如果市场强劲，周边存储设施数量较少，那么很多贷款人愿意为新建筑项目提供贷款。
建造一个全新的设施可能非常昂贵，特别是如果您正在尝试建造室内，温度控制和高端安全性的顶级设施。进行市场研究显示与人口相比的单位数量以及一般人口特征可以帮助您获得批准。自助存储行业非常可预测，贷方严重依赖这些市场研究来进行新建筑项目。
例如，自助存储单元非常靠近军事基地和大学校园。进行市场调查显示军事基地旁边的存储单元数量较少将有助于贷方了解您的成功可能性。这有助于他们快速识别您的建筑项目是否对他们来说是一项很好的投资。
根据东北银行执行副总裁Pat Dignan的说法：
“自助存储设施很有吸引力，因为进入门槛低，建设成本低，每平方英尺的收入相对较高。进入门槛低也是该行业面临的最大风险，因为过度建设可能是一个众所周知的问题。一般规则是在给定市场中每人约5.5平方英尺的迷你存储空间。
但是，贷款人在确定“市场”是什么以及是否过度建设方面会有所不同。我们知道一个项目比这一个指标还要多 - 这就是为什么我们花时间了解情况并调查每个房产背后的故事。“
任何自助仓库建设都需要支付一定的费用才能租出一个单位。在决定您需要多大的贷款时，您需要考虑这些付款。其中一些费用包括：
- 现场准备工作中出现意外成本
- 租赁期间的运营费用
- 建设首付
- 建设利息支付
通常情况下，建造一个全新的自助存储设施将花费您每平方英尺存储空间5-8美元。平均新设施需要大约36个月才能稳定并达到平均入住率。这可以帮助您计算自己（或经理）的租金，贷款支付和工资等运营费用所需的金额。
新建贷款选择
自助存储单元的构建成本低于许多其他业务，通常耗资20万至50万美元。这使得每个顶级商业房地产贷款成为自助存储空间新建筑项目的潜在选择。
事实上，SBA贷款特别适合自助仓储设施，因为您可以为所有建筑权益和最多2年的贷款支付提供资金。这可以为您提供一些喘息的空间来租借您的单位，而不必担心立即付款。
最佳新建筑选择：CRE的SBA 7a贷款
通过SBA贷款，您不仅可以为贷款金额提供长达两年的融资，而且还可以为您支付的建筑利率提供融资，最高可达10％和10％的应急费用。这是最好的融资选择，让您有时间在建设后提高您的入住率，而不必担心贷款支付的资金来源。
SBA 7a商业房地产贷款是除了最昂贵项目之外的所有人的最佳选择。大多数自助存储设施将建成数十万美元，但它们不会超过100万美元。许多贷款人不会以这些融资金额来查看您的SBA504贷款项目，因为他们必须将他们借出的资金与CDC（社区发展公司）分开。
房地产投资公司或私人贷款人
有许多投资公司会将债务投资于自存储空间的一次性交易，因为这是一个相当安全的赌注。新建筑对这些投资者来说是最好的机会，因为它可能是自给自足的唯一融资需求，足以让他们感兴趣。私人放债人也可能会有所帮助。
收购贷款
当您想购买现有的自助仓储设施时，需要购置贷款。自存储单元中的许多并购活动都归大型投资公司和房地产投资信托基金（REITs）所有。独立存储设施购买其他设施的情况并不常见，但如果这是您的目标，那么有很多融资选择。
收购贷款期权
当你购买一家公司时，你不想因为融资缓慢而失去这笔交易。虽然最优惠的利率将来自传统的银行贷款和SBA贷款，但他们也可能需要一段时间来筹集资金（尽管东北银行为您加快了这一过程）。如果您需要快速关闭，您可能需要考虑一些替代贷款选项。
最佳选择：CRE的SBA 7a贷款
如果您是第一次购买自助存储业务，如果可能的话，您将要使用SBA贷款。如果您能证明商业专业知识或拥有投资物业的成功历史，这些贷款将不要求您具有特定的自我存储经验。传统的银行贷款可能会被挂起。
如果您通过购买另一个存储业务来增加自助存储业务，SBA 7a贷款也适合购买自助存储设施。借助7a贷款，您可以借入足够的资金来支付您收购的房地产部分的价值，以及购买该企业的成本。
硬钱贷款
如果您需要快速关闭或者如果您不是主要借款人，则可以选择硬通贷或贷款。这将是一个昂贵的选择，您需要在拥有新房产的前12个月内进行再融资。
桥梁贷款
过桥贷款是另一个昂贵的选择，但如果您有机会以实惠的价格购买设施并需要快速关闭，那么过桥贷款可以提供帮助。只要您通过过桥贷款按时付款，就不会影响您快速再融资至长期贷款选项的能力。
扩张贷款
自助仓储行业的扩张贷款比其他行业少，因为需要相当数量的土地来增加足够的存储单元才能实现扩张。您可能需要从头开始购买新设施或建造另一个新设施。
然而，有些设施在最初建造时可以购买足够的土地，以便将来可能扩建。这些项目通常可以选择许多融资方案。
扩展贷款选择
扩展贷款可以被视为较小的新建贷款，因为您正在增加现有设施并从头开始建设这些单位。如果您目前拥有一个有利可图的存储设施，那么传统的银行贷款是这些扩展的一个很好的选择，但它们不是我们的首选。
最佳扩展选项：CRE的SBA 7a贷款
SBA贷款是最佳选择，因为您可以为您的建筑利息费用以及最多2年的贷款支付到您的贷款金额。你可以用类似的利率和贷款支付给传统的银行贷款。
装修贷款
许多自助仓储设施都以其遏制吸引力来判断。这是一个非常强大的广告信息，因为您的客户将把他们的个人物品存放在您的设施中。该设施需要看起来像这些物品将被照顾。
通常，自助仓储设施有两种类型的翻新项目：
1.更换滚动门
门是储存设施中最重要的部分之一。这是保护您客户的物品免受盗窃或外部损坏的唯一方法。它也可以为客户带来感性价值，因为他们租用的单位落后于“他们的门”，这使得它感觉像是所有权。这就是为什么门需要保持美观和吸引力的原因。
在许多情况下，门也经常使用。个人和小型企业都使用迷你存储单元作为额外的家庭或商业存储。这通常是由于他们生活或工作的空间不足。这些客户需要进入他们的单位带来新物品或定期检索物品。
提升门并不断降低它们会随着时间的推移而产生大量的维护成本。这通常是自助仓储设施的最大资本支出（资本支出）。
2.重新配置存储单元
业内通常的做法是随着时间的推移重新配置各种单元的尺寸。这通常是由于一定规模的单位不断售罄。例如，如果您想要购买20×10空间的客户涌入，但所有可用单位一直在使用，那么您可能需要重新配置一些单位以提供更多可用空间。
虽然可以使用现金流进行许多重新配置，但有时重新配置存储单元可能会包含一些结构变化，从而使其更加困难和昂贵。这些项目通常需要在施工开始前进行融资。
装修贷款选项
装修贷款规模可能会有很大差异，具体取决于您拥有的设施类型，需要重建的设施数量以及您要处理的项目类型。如果您决定使用所有新卷帘门和许多空间重新配置来完全翻新您的设施，那么SBA贷款可能非常合适。
但是，大多数装修工作规模较小。对于单个项目的翻新，例如重新配置设施的一部分，您需要的贷款金额要小得多。这可能会使您或贷方的SBA贷款不值得。
最佳选择：常规银行贷款
传统的银行贷款将非常适合希望翻新其设施的单一方面的自助仓储设施。对于您熟悉的银行来说，轻松批准您的贷款进行翻新也会更容易，因为他们将熟悉您的业务数量和实际设施。
商业信贷额度
对于较小的项目，商业信贷额度很大。当你只需要更换一些需要更换的卷门时，你不想等待巨大的融资过程才能做到。拥有商业信贷额度可以帮助您处理这些小型改造项目，并且可以减轻出现的任何意外开支的负担。
硬钱贷款
硬通货贷款是用于购买或翻新投资物业的昂贵的短期贷款。它们在自助存储行业中并不像其他贷款选择那样普遍，但它们是一种选择。这些贷款通常在12个月内偿还。
再融资您的自助存储房地产
在自存储业务中，再融资可能由于多种原因而发生。通常情况下，您要么为您购买或建造新设施所需的昂贵贷款进行再融资，例如过桥贷款，要么您正在通过再融资将您的股权从您拥有的房地产中拿走。对成功的现有自助存储业务进行再融资通常是最容易完成的自助存储贷款。
自助存储再融资选择
拥有成功的自助存储业务通常可以让您了解哪些融资选项提供了最佳条款。如果您为再融资项目选择上述任何选项，那么很难出错。
最佳再融资选择：常规银行贷款
在收入和及时付款方面具有成功历史的自助存储业务将能够通过谈判达成良好的再融资协议以降低其债务支付。由于您的业务是经过验证的商品，传统银行可能会喜欢与您合作。在这个阶段，他们可能会给你最优惠的价格和最低的付款选择。
与SBA贷款相比，他们更有可能通过谈判达成强有力的再融资协议。如果您有与该银行合作的成功历史，则尤其如此。
大桥贷款
过桥贷款是一种弥补缺口的融资选择。对于再融资，这可能意味着获得过桥贷款，而不是支付即将到期的大额调整利率抵押贷款（ARM）。过桥贷款是一种临时解决方案，可帮助您完成交易，或帮助您完成下一次融资。通常情况下，您至少需要现有股权的30％。
如果您要进行再融资以从您的房产中获取资产进行翻新或其他费用，那么过桥贷款可能会帮助您顺利通过，直到您有资格获得更长期的解决方案。例如，您可能需要在传统银行为您提供更实惠的长期贷款之前升级您的设施。提供长期解决方案的同一家银行甚至可以在短期内为您提供过桥贷款。
替代融资
如果您不是主要借款人，或者只是需要快速的短期解决方案，那么可以提供替代贷款。这些贷款通常很昂贵，还款期限非常短，只有在您不能等待长期贷款或者您没有资格获得贷款时才应考虑这些贷款。但是，来自在线贷方的替代贷款通常可以让您快速获得资金。
当您为当前贷款再融资时，贷方不仅会对您的信用状况和业务表现感兴趣，而且还会想知道您的贷款支付情况。如果您努力及时付款，那么可能会损害您获得批准为您当前的债务再融资的能力。
底线
传统上，自助存储设施是商业房地产的一个很好的投资选择，这意味着您有大量的贷款选择可供选择。根据您需要的资金，您的贷款选择会有所不同。然而，优质借款人的最佳选择几乎总是传统的银行贷款或SBA贷款。
如果您已经经营了3年以上，计划占据建筑物的至少51％，并且信用评分高于675，您可能有资格获得SBA 7（a）贷款与SmartBiz。 SmartBiz是一家经验丰富的SBA贷方，提供低至7.00％的利率和高达500万美元的贷款。几分钟内在线预审。
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